Складской агент бесплатное чтение

Глава 1: Введение в профессию агента по недвижимости

Агент по аренде складских и производственных помещений – это не просто посредник между арендатором и арендодателем. Это специалист, который помогает бизнесу найти идеальное пространство для роста, а владельцам недвижимости – получить стабильный доход. Это профессия, которая требует не только знаний рынка, но и умения находить общий язык с людьми, решать сложные задачи и быть всегда на шаг впереди конкурентов. Эта профессия больше про психологию, чем про продажи. Если вы почувствуете человека, поймете его задачи, найдете к нему подход, наладите комфортное общение, тогда шансы на успех сильно возрастают.

Необходимо обладать искреннем желанием помочь клиенту. Это значит, что нужно хотя бы поверхностно вникнуть в его бизнес. Не обязательно изучать каждый бизнес от первой закупки до гос. Заказов. У вас как минимум просто не хватит на это времени, когда клиентов будет больше десятка, но важно иметь общее представление.

Может быть, он шьет одежду, может производит комплектующие для мебели или просто хранит запчасти для своих магазинов. Знание рода деятельности компании, показывает вашу заинтересованность в клиенте и отличает вас от других агентов, которые хотят просто впарить первое попавшееся.

Пример из практики:

Представьте, что к вам обращается владелец крупного склада в Подольске. Он хочет сдать помещение в аренду, но не знает, какую цену установить и как найти надежного арендатора. Ваша задача – не просто найти клиента, а провести анализ рынка, подготовить объект к показу, провести переговоры и оформить сделку так, чтобы обе стороны остались довольны. Это работа агента при взятии объекта на эксклюзивный договор.

Намного чаще к вам будут обращаться с вопросом поиска склада под свои нужды. Как раз они могут быть абсолютно разными и к каждому нужно найти свой подход. Складская и производственная недвижимость имеет куда больше особенностей, чем, к примеру офисная. Тут важно учитывать массу факторов, такие как – высота потолков, нагрузка на пол, ворота, отопление, электрическая мощность и другие.

Почему складская недвижимость не менее важна, чем другие направления?

Складские и производственные помещения – это основа для бизнеса. Без них не может функционировать логистика, производство, розничная торговля. Ваша работа как агента помогает компаниям развиваться, а экономике – расти. Можно сказать, что вы влияете на целую страну.

Совет для новичков:

Начните с изучения основ рынка недвижимости. Читайте аналитические отчеты, общайтесь с опытными коллегами, посещайте профессиональные мероприятия. Старайтесь впитать в себя как можно больше различных рабочих кейсов. Даже не так важно, на сколько они удачные. Не удачный опыт, тоже опыт. Чем больше вы знаете, тем увереннее будете чувствовать себя в переговорах.

Московская область – это уникальный регион с огромным спросом на складские и производственные помещения. Здесь сосредоточено множество логистических центров, производственных предприятий и распределительных складов. Но чтобы успешно работать в этом регионе, нужно понимать его особенности.

Географические и экономические факторы:

Транспортная доступность: Близость к Москве и основным транспортным артериям (например, МКАД, федеральные трассы) делает некоторые районы особенно привлекательными. Например, Ногинск, Домодедово и Подольск – это "золотые" локации для складов.

Инфраструктура: Наличие коммуникаций (электричество, вода, газ), подъездных путей и погрузочных рамп – ключевые факторы при выборе объекта.

Конкуренция: В Московской области работает множество агентов и управляющих компаний. Чтобы выделиться, нужно предлагать клиентам не просто объекты, а решения их задач. В моменте, по локации запроса может просто не быть нужного объекта, в таком случае вы должны быть готовы предложить альтернативу по соседству.

Совет для новичков:

Изучите ключевые районы Московской области. Составьте таблицу с преимуществами и недостатками каждого. Это поможет вам быстро запомнить какие районы есть и чем они могут отличаться. В идеале выбрать себе направление, которое вы хорошо знаете, может там где ваш дом или дача. Не стоит работать по всей области с самого начала. Начинайте с чего-то одного. Таким образом вы быстрее охватите максимум объектов на локации, будете в курсе изменений, ну и как бонус – вам не придется по несколько часов ездить от дома до показа. Оперативность – один из показателей хорошей работы агента. Кроме того, вам скорее всего понадобится личный транспорт. Своим ходом тоже можно, но уже тяжелее. Работа по удобной области убережет вашу машину от больших пробегов и дорогостоящего ремонта.

Работа с коммерческой недвижимостью, в том числе с складскими и производственными помещениями, имеет ряд преимуществ перед жилой недвижимостью. Вот почему многие агенты выбирают эту специализацию:

1. Высокая доходность сделок:

Средний чек по аренде склада или производственного помещения значительно выше, чем по аренде квартиры. Это значит, что даже одна сделка может принести вам существенный доход, конечно все зависит от площади и процентов комиссии, но в любом случае сделка по коммерческой недвижимости интереснее по деньгам, чем сделка по жилой.

2. Увеличение площадей:

У одного собственника сегодня может быть один склад, а через год может появится второй, а через пять целый технопарк. Если вы будите именно тем брокером, который всегда на связи и стабильно приводит к нему арендаторов, со временем вы сможете узнавать о новых вакансиях первым, что крайне важно при большой конкуренции.

3. Работа с крупными клиентами:

Вашими клиентами могут стать известные компании, логистические гиганты, производители. Это не только повышает ваш профессиональный уровень, но и расширяет круг полезных знакомств. Бонус по сравнению с жилой недвижимостью – вам не разбираться в семейных драмах. Вы работаете только с бизнесом, который хочет решить свою задачу.

Совет для новичков:

Не бойтесь начинать с малого. Даже небольшие сделки помогут вам набраться опыта и построить репутацию. Со временем вы сможете перейти к более крупным проектам. Но есть отличия между большими объектами и объектами с маленькой квадратурой. Позднее я расскажу в чем именно.

Конечно, не совсем корректно сравнивать склады и жилье. Это сделано лишь по тому, что жилая недвижимость встречается чаще, если вы искали работу в недвижимости, то вам наверняка поступали предложения из агентств по жилью. Там текучка кадров обычное дело, поэтому набор постоянный и масштабный практически в любом агентстве.

Если говорить про коммерческую недвижимость, она делится на офисы, торговую и индустриальную (склады и производства). Каждый агент выбирает для себя то, что ему больше нравится, но каждое из направлений требует глубоких знаний рынка и понимание специфики направления. Не стоит бросаться на все. Лучше быть крутым специалистом в одном направлении чем быть посредственным во всех.

Периодически я вижу агентства, которые думают, что если они занимаются недвижимостью, то надо заниматься всей недвижимостью. Это не корректно, как минимум, потому что компания не позиционирует себя как профессионал в какой-либо области. Да, есть исключения среди огромных корпораций, типа Knight Frank, но будем с вами объективными – таких компаний крайне мало. В основном же такие компании «ассорти» на деле мало что из себя представляют и не обладают достаточными компетенциями во всех областях недвижимости. Крайне не рекомендую связываться с такими, и тем более учиться у таких, в дальнейшем переучиваться будет сложнее.

Как отличный пример – ко мне, на складские объекты с рекламы, периодически обращаются агенты из жилья. Так вот мало кто из них вообще в курсе что такое докшелтор или док левелер, некоторые не видят трудности в размещении цеха обработки металла на третьем этаже, но зато почти все уверены, что складов очень много и можно даже получить хорошую скидку. Конечно, я не говорю, что все такие, но 90 процентов именно таких. Возможно, они знают где получить классную ипотеку, какой застройщик даст рассрочку и прочее, но ничего не смыслят в коммерческой недвижимости и именно по этому каждый должен заниматься своим делом и разбираться в том, что он делает, в ином случае сотрудник может потерять лицо как профессионал, его компания потеряет доверие и в мире прибавится еще один человек, который будет думать о агентах плохо.

Итог главы:

Профессия агента по аренде складских и производственных помещений – это возможность не только зарабатывать, но и помогать бизнесу развиваться. Чтобы стать успешным агентом, нужно:

Понимать особенности рынка той области, где вы работаете.

Уметь анализировать объекты и предлагать клиентам оптимальные решения.

Постоянно учиться и развиваться.

Ставить стандарты работы и качества и не отступать от них. Помните, вы оказываете услуги, оказывайте их так, как бы хотели, чтобы работали с вами и вашей компанией. Делайте хорошие фотографии и презентации, качественную рекламу, будьте всегда на связи и всегда будьте доброжелательны. Эта профессия, как и многие, не любит халатного отношения. Отношение к работе напрямую привязано к количеству и размеру ваших сделок.

Мотивация для читателя:

Помните, что каждый успешный агент когда-то начинал с нуля. Ваши первые сделки могут быть небольшими, но именно они станут фундаментом для вашего будущего успеха, но будьте обязательно готовы к тому, что первые сделки могут к вам прийти не в первый месяц работы.

Глава 2: Анализ рынка аренды складских и производственных помещений

Рынок аренды складских и производственных помещений – это динамичная система, где спрос, предложение и цены постоянно меняются. Чтобы быть успешным агентом, нужно не просто следить за этими изменениями, но и уметь прогнозировать их. За 2020-2025 мы отлично поняли, что повлиять на нашу сферу может и геополитика. До этого была пандемия и другие кризисы. Поэтому надо быть готовым ко всему. Недвижимость в целом очень чувствительна к ситуации в стране и мире.

Спрос на складские помещения:

Спрос на склады в Московской области стабильно высокий, и этому есть несколько причин:

Рост e-commerce: Онлайн-магазины нуждаются в складах для хранения товаров. Чем больше людей покупают через интернет, тем выше спрос на логистические объекты.

Развитие производства: Многие компании переносят свои производства в Московскую область из-за близости к столице и развитой инфраструктуры.

Сезонные колебания: например, перед Новым годом спрос на склады для хранения товаров резко возрастает, но многих из них интересует аренда на короткий срок, а собственники вам просто не заплатят комиссию за таких клиентов.

Предложение на рынке:

Предложение складских и производственных помещений в Московской области также растет, но не всегда равномерно. К примеру, на момент 2025 года наблюдается критический уровень дефицита. Свободно менее 0,5 % из всех складов. Оставшиеся свободными, сильно выросли в цене, что делает их сдачу в аренду крайне затруднительной.

Цены на аренду:

Цены зависят от множества факторов:

Местоположение: Объекты ближе к МКАД стоят дороже. В регионах на цену влияет близость к областному центру и федеральным трассам.

Состояние объекта: Современные склады с климат-контролем, хорошим ремонтом оцениваются выше.

Инфраструктура: Наличие парковок, охраны, офисных помещений, остановок транспорта увеличивает стоимость аренды.

Совет для агентов:

Регулярно отслеживайте изменения на рынке. Подпишитесь на аналитические отчеты (например, от Knight Frank или других больших компаний), читайте отраслевые новости и общайтесь с коллегами. Это поможет вам быть в курсе последних трендов. Это одна из причин, почему важно начинать карьеру в хорошем агентстве. Среди коллег вы узнаете не только полезные рабочие кейсы, но и будете в курсе последний новостей.

На рынке аренды складских и производственных помещений в Московских и других областях, действуют как крупные игроки, так и небольшие агентства. Чтобы выделиться среди конкурентов, нужно понимать, кто ваши конкуренты и как они работают.

Крупные девелоперы и управляющие компании:

Главные игроки: например, компании MLP, PNK, Parametr. Они владеют крупными логистическими комплексами и предлагают клиентам современные объекты.

Преимущества крупных игроков: они могут предложить клиентам выгодные условия, например, долгосрочные контракты и десятки тысяч квадратов площади в разных локациях.

Минусы: как правило, на таких объектах очень ощутимый ценник.

Небольшие агентства и независимые агенты:

Преимущества: более гибкий подход к клиентам, возможность работать с небольшими объектами.

Недостатки: Ограниченные ресурсы и меньший охват рынка.

Крупные агентства недвижимости

Их не так много, но они имеют хорошие бюджеты на рекламу и много объявлений. Некоторые из них могут делится комиссией, по этому их контакты можно иметь на всякий случай. Обычно они работают с объектами от 1000 метров.

Собственники

Самые важные люди в вашей работе, как минимум, потому что именно они вам платят комиссию и де-юре являются вашими нанимателями. Очень важно выстраивать с ними доверительные отношения, работать в долгую. Если вы работаете с представителями собственников, на пример с ассистентами, директорами разного рода и тп., то имеет смысл мотивировать и благодарить их за успешные сделки. Со временем вы сформируете свою базу собственников с лояльных отношений к вам. Такой уровень доверия может дать ряд привилегий и бонусов, на пример – повышенный процент комиссии, возможность не ездить на каждый показ и другие.

Как выделиться среди конкурентов:

Качество обслуживания: Клиенты ценят профессионализм, оперативность и внимание к деталям. Сейчас многие работают по накатанной, считая допустимым делать не качественные фото, плохие презентации и объявления, а часть агентов просто не выходят вовремя на связь. Все это ваши отмычки к сейфу экспертности на рынке.

Личный бренд: Постройте репутацию эксперта, которому можно доверять. Даже если вы работаете в агентстве недвижимости, все равно нужен личный бренд. Куда интереснее работать с агентом, который не боится показывать себя, громко заявляет о себе, а не прячется за брендом. Таких никто не запоминает и не возвращается к ним. А ведь со временем, у качественного специалиста доля возвратных клиентов может перейти планку 50%.

Совет для агентов:

Изучите своих конкурентов. Посмотрите, как они работают, что предлагают клиентам и в чем есть плюсы и минусы в их работе. Найдите свои сильные стороны и сделайте на них акцент. По началу может казаться что конкуренция огромная, а вы лишь один из тысячи таких же агентов, но начните делать свою работу хорошо, на совесть и вы окажетесь уже среди сотни, что куда интереснее.

Чтобы быть успешным агентом, нужно постоянно быть в курсе того, что происходит в вашей рабочей локации. Поэтому ваша база, порталы о недвижимости и рекламные площадки, ваши лучшие друзья. Постоянно отслеживайте новые объявления, что бы вы могли предлагать своим клиентам все самое свежее и актуальное, будьте на связи с вашими собственниками объектов, так вы сможете узнать о новых площадях раньше остальных. Ежедневно смотрите новостные порталы, там вы можете узнать о стройке новых объектов.

Кроме того, не забывайте, что важно знать не только о свободных предложениях на данный момент, но и о тех, которые освобождаются через несколько месяцев. Кроме того, есть такая вещь как ротация, это значит, что собственник готов поменять своих арендаторов на других, но по более высокой ставке.

Итог главы:

Анализ рынка – это основа успешной работы агента по аренде складских и производственных помещений. Чтобы быть востребованным специалистом, нужно:

Понимать текущие тенденции спроса, предложения и цен.

Знать своих конкурентов и уметь выделяться среди них.

Регулярно отслеживать изменения на рынке и использовать эти данные в своей работе. Крайне важно быть в курсе всех новых предложений, которые актуальны уже сейчас, а также тех, которые могут появиться в перспективе нескольких месяцев или по ротации.

Мотивация для читателя:

Рынок недвижимости – это как шахматная доска. Чтобы выиграть, нужно думать на несколько шагов вперед. Чем лучше вы знаете рынок, тем больше у вас возможностей для успешных сделок. Учитесь, анализируйте, действуйте!

Глава 3: Поиск клиентов: арендаторы и арендодатели

Поиск арендаторов – это одна из основных задач агента. Но чтобы найти клиентов, нужно знать, где их искать и как привлечь их внимание. Вот несколько эффективных стратегий:

1. Онлайн-платформы:

ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость: Размещайте объявления с качественными фотографиями и подробными описаниями. Старайтесь выезжать самостоятельно на все объекты, так у вас будут свои, уникальные фотографии и видео. В ином случае вы будете как все «коллеги» и не сможете выделиться в общем поиске, а значит скорее всего позвонят не вам, а тем, у кого оригинальный контент, известный бренд или проплаченные объявления в поиске. Указывайте ключевые преимущества объекта: местоположение, площадь, инфраструктуру. Пишите подробное, но при этом лаконичное описание. Должно быть видно, что вы знаете объект, но при этом должна быть недосказанность, чтобы хотелось вам позвонить и задать вопрос.

Специализированные сайты и сообщества: используйте различные соц. сети для поиска потенциальных клиентов. На пример телеграмм.

2. Социальные сети и таргетированная реклама:

VK, Facebook, Instagram, LinkedIn: Создайте профессиональную страницу или аккаунт, где вы будете публиковать информацию об объектах, советы для клиентов и отзывы, а так же не забывайте разбавлять общую ленту интересными постами – лайфстайл, новости. Читать спам из рекламных объектов никому не интересно. Всегда старайтесь себя ставить на место потенциального клиента.

Таргетированная реклама: Настройте рекламу для конкретной аудитории – например, владельцев бизнеса или логистических компаний.

3. Участие в отраслевых мероприятиях:

Выставки, конференции, форумы: например, выставка "Складские технологии" или форум "Логистика и склад". Здесь вы можете познакомиться с потенциальными клиентами и установить полезные контакты.

Нетворкинг: не бойтесь подходить к людям, обмениваться визитками и рассказывать о своих услугах. Старайтесь быть интересным, но при этом не навязываться. Ваш визит на мероприятие не должен быть похож на промо акцию.

Пример из практики:

Один из наших агентов начал активно использовать Telegram для поиска клиентов. Он публиковал посты с новостями и советами по выбору складов и делился успешными кейсами. Через четыре месяца к нему обратилась крупная логистическая компания, которая искала помещение площадью 5 000 кв.м. Сделка состоялась благодаря его активности в соцсетях.

Совет для агентов:

Используйте комплексный подход. Не ограничивайтесь одним каналом – пробуйте разные методы и анализируйте, какие из них работают лучше всего. В разное время и в разных регионах один из каналов может сменять другой, а может перестать работать каждый и надо будет изобретать новый. Главное оставаться в русле новостной повестки и не останавливаться. Если взялись быть ведущим канала, значит ведите его, когда контент выходит не регулярно, это отталкивает потенциальных подписчиков.

Владельцы складских и производственных помещений – это ваши ключевые партнеры. Чтобы успешно с ними работать, нужно завоевать их доверие и показать, что вы – профессионал, который может решить их задачи. Чем лучше вы наладите контакт с собственниками, тем больше плюсов вы сможете получить в процессе своей работы в дальнейшем. Это не произойдет сразу, но делая свою работу качественно, со временем вы к этому обязательно дойдете.

1. Поиск объектов:

Холодные звонки: да, звучит страшно, но без этого никак. Тем более что вы звоните тем, кто сам разместил свои объявления, поэтому не могу назвать звонки прям холодными. Звоните владельцам объектов, которые еще не сданы в аренду. Узнавайте на сколько еще их предложение актуально, а главное готовы ли они платить вам комиссию за приведенного клиента и в каком размере. Такие звонки, это больше половины рабочего дня продуктивного агента. Используйте доступные рекламные площадки в вашем регионе.

Работа в полях: В зависимости от того, с чем вы работаете «поля» могут отличаться. К примеру, в складской недвижимости, имеет смысл посещать промзоны, которые видны на карте, но при этом собственники ничего там не предлагают на рекламных площадках. Так вы сможете найти найти предложения, которые только готовятся к выходу на рынок. Так же вы можете посещать стройки объектов в поиске контактов руководства. Этот путь не гарантирует результат и радушный прием, но в 1 случае из 10, у вас будет получаться, а это лишний шанс заработать хорошую комиссию и найти объект, который еще не вышел в общий доступ. Чем больше у вас таких объектов, тем ценней ваш актив информации.

Рекомендации: после каждой успешной сделки, обязательно не забывайте оставить о себе хорошее впечатление, поздравьте ваших клиентов и собственника объекта, оставьте свои визитки, привезите коробку конфет или шампанское. Вложения минимальные, но они вам могут в дальнейшем вернуться с большим плюсом хотя бы потому, что это мало кто делает.

Базы данных: Используйте все доступные способы поиска объектов. Это могут быть не только рекламные площадки, но и новостные порталы, местные форумы, чаты, группы и пр. Вы должны быть в курсе всего что происходит на вашей рабочей территории. Если вы работаете в другом регионе и таких профессиональных групп нет, то это может быть отличной возможностью создать свою группу и пригласить в нее коллег.

Успешный агент – это не тот, кто закрывает одну сделку, а тот, кто строит долгосрочные отношения с клиентами и собственниками. Вот как это сделать:

1. Честность и выполнение обязательств:

Всегда выполняйте свои обещания. Если вы сказали, что найдете арендатора за две недели, сделайте это, но лучше старайтесь не давать таких обещаний, потому как рынок недвижимости всегда меняется, возможно то, что кажется вам рыночным сейчас, на самом деле таким не является. Показателем срока сдачи объекта на определенных условиях, является первые несколько дней экспозиции в рекламе. Если звонков нет, значит вы не попали в спрос и за две недели вы объект не сдадите. Особенно это актуально в случае эксклюзивного договора, когда вы берете на себя обязательства.

Будьте честны с клиентами. Если объект имеет недостатки, расскажите о них, но предложите решения, покажите объект с лучшей стороны.

Помните, что вам платит комиссию собственник объекта. Если вас что-то смущает в бизнесе клиента, лучше предупредите собственника заранее, возможно он его лишний раз проверит по своим каналам. Даже если вы потеряете сделку сегодня, то ваш следующий клиент будет принят с большим доверием. Не старайтесь запихнуть в объект всех подряд. Лучше поинтересуйтесь у собственника кого бы он хотел бы видеть, а лучше кого он категорически не хочет видеть. Это убережет ваше и чужое время в дальнейшем.

2. Постоянная коммуникация:

Регулярно связывайтесь с клиентами и собственниками, даже если у вас нет новых предложений. Спросите, как у них дела, предложите помощь, расскажите, как ведете работу с поиском арендаторов или подбором объектов. Дайте рекомендации для ускорения процесса. Будьте внимательны, при таких звонках можно показаться навязчивым и бесполезным. Перед звонком сформируйте для себя пользу и постарайтесь ее донести в своем звонке. Клиенту будет приятно что вы о нем помните, а собственнику будет приятно знать, что его объект предлагают. Держите их в курсе дел, но не донимайте.

Используйте CRM-системы, чтобы не забывать о важных датах, например, о продлении договора аренды. Старайтесь не использовать бумажные носители от слова совсем. С ними может произойти все что угодно или вы просто не сможете найти оперативно нужную информацию. Любой электронный носитель будет лучше. Если нет средств на внедрение CRM, на первое время вам вполне подойдет таблица exel и google календарь с напоминаниями.

3. Дополнительные услуги:

Предложите клиентам дополнительные услуги, например – приобретение стеллажей, спец техники, мебели или ремонта в офисе

Создайте для клиентов "экосистему", где они смогут получить все необходимые услуги в одном месте. Если вы работаете с менеджером на объекте, вы можете предложить персональную бонусную систему при обращении к вам.

Пример из практики:

Один из наших агентов работал с владельцем склада, который сдавал объект в аренду уже несколько лет. Агент не только помог найти арендатора, но и организовал ремонт помещения и нашел не дорогие стеллажи. Владелец был настолько доволен, что рекомендовал агента всем своим знакомым.

Совет для агентов:

Думайте о клиентах как о партнерах. Чем больше вы вкладываете в отношения, тем больше вы получите в долгосрочной перспективе. Будьте тактичны и думайте наперед.

Итог главы:

Поиск клиентов и построение долгосрочных отношений – это важная часть работы любого агента. Что необходимо делать:

Использовать разные каналы для поиска арендаторов: онлайн-платформы, соцсети, отраслевые мероприятия и форумы.

Работать с владельцами помещений, завоевывая их доверие профессионализмом и надежностью.

Строить долгосрочные отношения, предлагая клиентам не просто сделки, а решения их задач.

Мотивация для читателя:

Клиенты и собственники – это ваш главный актив. Чем больше вы вкладываете в отношения с ними, тем больше возможностей для успешных сделок у вас появится. Действуйте, и ваши усилия окупятся!

Глава 4: Оценка объектов недвижимости

Оценка объекта – безусловно полезный навык, но в Российских реалиях, на момент 2025 года мало где применимо простым агентом. Многие собственники решают вопрос оценки самостоятельно, основываясь на соседях и рекламных площадках, куда реже – привлекают профессиональных оценщиков. Часто бывает следующая история – если на одной локации двое собственников подняли цены, то третий и следующие уже будут смотреть на них. Для каждого собственника его объект самый лучший, поэтому их часто переоценивают. Убедить снизится часто бывает крайне сложно, но можно оперировать аналитикой и потребностью. К примеру – если мы видим, что склад стоит 20 000 за метр, но при этом нет звонков, то можно предположить, что их не будет и дальше. При этом собственник теряет деньги ежемесячно, что может служить инструментом для переговоров о снижении цены. Но лучше всего это работает, когда рынок не дефицитный.