Деньги делают деньги. От зарплаты до финансовой свободы бесплатное чтение

Дмитрий Лебедев
Деньги делают деньги
От зарплаты до финансовой свободы

Редактор А. Новресли

Главный редактор С. Турко

Руководитель проекта М. Красавина

Корректоры Е. Аксёнова, О. Улантикова

Компьютерная верстка А. Абрамов, О. Макаренко

Дизайн обложки Ю. Буга

© Дмитрий Лебедев, 2020

© Евгений Крюков, фотография на обложке, 2020

© ООО «Альпина Паблишер», 2020

Все права защищены. Данная электронная книга предназначена исключительно для частного использования в личных (некоммерческих) целях. Электронная книга, ее части, фрагменты и элементы, включая текст, изображения и иное, не подлежат копированию и любому другому использованию без разрешения правообладателя. В частности, запрещено такое использование, в результате которого электронная книга, ее часть, фрагмент или элемент станут доступными ограниченному или неопределенному кругу лиц, в том числе посредством сети интернет, независимо от того, будет предоставляться доступ за плату или безвозмездно.

Копирование, воспроизведение и иное использование электронной книги, ее частей, фрагментов и элементов, выходящее за пределы частного использования в личных (некоммерческих) целях, без согласия правообладателя является незаконным и влечет уголовную, административную и гражданскую ответственность.

* * *

Введение

Каждому хочется стать успешным, и каждый понимает успех по-разному. Для меня это не только деньги и статус в обществе. Важно то, насколько человек свободен, способен жить так, как хочется, как просит его душа. Одна из составляющих свободы – финансовая. Доход финансово свободного человека позволяет ему не думать постоянно о деньгах как о средстве существования. Очень важно, что при этом не приходится зарабатывать день и ночь. Такой человек работает потому, что ему это нравится, и у него достаточно времени на полноценное общение с близкими и друзьями, отдых, путешествия. Он может при желании и вовсе оставить работу, и при этом уровень жизни не станет ниже. Он спокоен за будущее собственное и своей семьи, потому что деньги будут работать на него и приносить постоянный доход. Вот это я и называю финансовой свободой.

Кто-то скажет, что любой богатый человек живет так. Но нет же! Столько людей, ворочающих миллионами, на самом деле рабы своих денег. Они вынуждены постоянно крутиться, работать по многу часов в день, чтобы удержаться на достигнутом уровне. Они редко бывают дома, потому что посвящают львиную долю времени зарабатыванию денег. И самое печальное – стоит им выпасть из этого процесса и накопления стремительно тают. Такое богатство точно не свобода! Поэтому прежде всего я буду писать не о богатстве, а о финансовой свободе и способах ее достижения.

Всю жизнь я работаю с деньгами и с людьми, принимаю решения, что покупать, а что продавать, какие активы сегодня более выгодны, какие – менее. Слушаю клиентов, партнеров, экспертов, взвешиваю все за и против, а потом принимаю решения.

Я родился и вырос в обычной советской семье, выучился на преподавателя физики, некоторое время поработал в школе, а потом основал свой бизнес. С нуля, как миллионы соотечественников в 1990-е. Все мои достижения – результат труда и внимательного отношения к мнению других людей. Я слушаю и слышу их, но решения принимаю только сам и несу за это ответственность.

У меня не было «богатого папы», но я очень много учился у самых разных людей. Не имел какого-то одного наставника, но собирал знания из разных источников. Знаю по себе, что значит быть бедным и богатым, как сложно заработать и как легко все потерять. Люблю конкретные дела и ненавижу болтовню. В первую очередь я предприниматель-практик, эксперт, учившийся на своих ошибках.

Тема финансовой независимости, свободы затаскана всеми подряд. Об этом написано много книг. Большая часть авторов – иностранцы. Их опыт и советы часто кажутся нам наивными, смешными и неприменимыми в России сегодня, и это действительно так.

Я написал эту книгу на основании собственного опыта обретения финансовой свободы и опыта своих клиентов, друзей и знакомых. Все примеры в ней реальны, все рекомендации проверены на себе. Из книги можно взять очень много полезного, практического для обретения финансовой свободы, хотя это не инструкция. У меня самого сводит скулы от скуки, когда я открываю очередную книгу про инвестиции и пассивный доход, поэтому моей задачей было написать не только полезную, но и интересную книгу. Она – о реальных шагах и примерах обретения финансовой независимости в России сегодня.

Я почти ничего не говорю о том, как подняться, начав с нуля, как заработать стартовый капитал, – об этом пишут многие. От себя добавлю: самое главное – развиваться, трудиться, повышать квалификацию, и деньги придут. Но заработать недостаточно – не менее важно не потерять, сохранить и приумножить.

Здесь вы найдете конкретные рекомендации: куда можно и нужно вкладывать деньги, а куда – слишком рискованно; что приносит доход; как сбалансировать свои вложения в разные виды активов; чем активы отличаются от пассивов; какие опасности подстерегают человека с деньгами и российским паспортом. Все это – несложные вопросы, но из опыта общения с клиентами, партнерами по бизнесу и просто знакомыми я понимаю, что большинство этого не знает, не понимает или не применяет в своей жизни.

Эта книга – для читателя, имеющего постоянный доход, пусть даже не очень большой. Он понимает, что так продолжаться не может и не должно, надо что-то предпринимать, нельзя надеяться только на зарплату, на государство, на фирму, в которой он работает, – ведь если ничего не менять, то ничего и не изменится.

Эта книга для тех, кто хочет перестать быть рабом работы, кто мечтает заняться любимым делом и одновременно обрести финансовую независимость, настоящую свободу. Я научу вас, как создать личный капитал, сохранить его и приумножить, чтобы гонка за деньгами перестала быть первым пунктом повестки дня, чтобы можно было по-настоящему жить, отдыхать, путешествовать, помогать другим – делать то, что душа захочет.

Перед началом чтения я предлагаю пройти небольшой тест на определение вашего сегодняшнего уровня финансовой свободы.

https://ru.surveymonkey.com/r/SBL8QVX

Часть I
Этот мир болен

Глава 1
Человек-белка

Вся жизнь в колесе

Скажите, чем наполнена ваша жизнь? Я не о глубоких смыслах – о земном. Как проходит ваш обычный день? Неделя? Месяц? Год? В ответ чаще всего слышу однотипные истории. Торопливые сборы на работу, которую не очень любишь. Нудная дорога на службу. Обилие нескончаемых дел во время рабочего дня, суета, за которой можно забыть о себе и обо всем на свете. Снова муторная дорога. Домой приходишь уже как выжатый лимон. Домашние дела, ужин, размышления о том, как решить очередные бытовые проблемы, где взять на это деньги, время и силы. Час-полтора серфинга в соцсетях, просмотр телепрограмм или любимого сериала перед сном, чтобы хоть чуть-чуть отвлечься, не думать о делах-проблемах, ведь с утра до вечера крутишься как белка в колесе.

Образ белки, бегущей в колесе без остановки и без смысла, подходит многим людям, перегруженным делами и утомленным их бесконечной монотонностью. Не все так живут, но большинство в нашей стране. Семья, дети, забота о родителях, машина в кредит, ипотека – список можно продолжать. У каждого свой набор обязательств, которые накладывают ограничения. Продвижение по карьерной лестнице и, как следствие, рост зарплаты радуют ненадолго: к новому доходу привыкаешь быстро, запросы увеличиваются, начинаешь тратить больше, чем раньше. Расходы растут, у многих растут и долги. Времени и денег катастрофически не хватает. С годами появляется страх – неужели так будет всегда? А если уволят, как расплачиваться с кредитами? А если компания обанкротится? А что я буду делать, когда пенсионный возраст подойдет? Надеяться на государственную пенсию, жить в нищете?

Если ваша история похожа на эту, то, к сожалению, вы – человек-белка. Можно бесконечно перебирать лапками, ничего не переменится, жизнь так и пройдет в бессмысленном кружении, и время только отнимет силы, добавит усталости и разочарования.

«А что делать? Почти все же так живут! – отвечают мне оппоненты. – Мало кому выпало счастье появиться на свет у очень обеспеченных родителей и с детства все иметь в избытке. Такие на Канарах да Мальдивах круглый год. А кому и вовсе повезло в цивильной богатой стране родиться. А нам крутиться надо, чтобы выжить!»

Но это заблуждение, уверяю вас! Обычному человеку в наших российских условиях вполне доступно обеспечить себе достойную жизнь – такую, чтобы быть уверенным в светлом завтра и послезавтра и не зависеть от внешних неблагоприятных факторов: прихотей работодателя, нежданных нововведений в законодательстве, кризисов.

Как перестать быть белкой и стать Человеком? Если кто-то сейчас подумал, что я призываю выпасть из круговерти жизни на диван, то он ошибается. Работать надо. Зарабатывать придется. Вопрос для многих – как сохранить и приумножить заработанное. Как выйти на хороший пассивный доход, обеспечить достойный уровень жизни, который позволит развязать себе руки, заниматься тем, что нравится, и чтобы при этом оставалось время на семью, отдых, увлечения и развлечения.

Именно о том, как выйти на такой уровень, не набив шишек и не наломав дров, моя книга. Но говорить мы будем не только о деньгах, ведь человек живет не ради их зарабатывания и инвестиций в собственный живот. А ради чего? В чем смысл всего этого процесса? Как в гонке за деньгами не потерять себя?

Сама сегодняшняя жизнь, внешние обстоятельства и стереотипы загоняют нас в это проклятое колесо. Если не осознать этого и не остановиться, то мы в нем неминуемо окажемся. Современные люди как завороженные идут на звук дудочки общества потребления. Погружаются все глубже и глубже, пока дверца клетки не захлопнется, и выбраться из нее с каждым днем будет все сложнее.

Один мой родственник из-за накопившихся кредитов и проблем на работе несколько месяцев не оплачивал коммунальные услуги. Когда мне пришлось подключиться к решению свалившихся на него неприятностей, он сказал с дрожью в голосе: «Никто меня не понимает, не входит в мое положение. Если бы вы знали, как мне тяжело, сколько у меня проблем!»

Человеку-белке кажется, что рядом с ним бегают подобные ему. Но это ему только кажется – он просто не замечает вокруг ничего другого. Сложно разглядеть настоящую жизнь, ведь колесо надо крутить с сумасшедшей скоростью, иначе не успеешь.

Человек-белка понимает свободу как обладание, использование максимума возможностей для развлечений и получения удовольствий. Марк Мэнсон, предприниматель и автор бестселлеров «Тонкое искусство пофигизма»^[1] и «Все хреново», пишет о другой, реальной свободе человека: «Единственно истинная форма свободы… это свобода через самоограничение. Это не право выбирать в этой жизни все, что захочешь, а право выбирать то, от чего ты откажешься… Это единственно возможная свобода. Развлечения приходят и уходят. Удовольствие не задерживается надолго. Разнообразие утрачивает смысл. Но выбирать то, что вы готовы принести в жертву, от чего готовы отказаться, можно будет всегда. Парадоксальным образом, такое самоотречение – это единственное, что может расширить вашу свободу по жизни»^[2].

Возможно, прежде чем отказываться от чего-то, надо это получить или попробовать, и многие из нас всего этого нахлебались досыта. Большинству сегодня понятно, что что-то не так, что дальше так жить неправильно. Но как правильно?

Статистика говорит, что желанный для современного россиянина трудовой путь – это офисная работа, лучше всего чиновником или в госкорпорации, а для некоторых особенно требовательных – в глобальной международной компании. Стабильная зарплата, движение по карьерной лестнице. По опросам Career.ru, 38 % молодых людей хотят работать в госорганах или госкомпаниях, 36 % – по найму в коммерческих фирмах. И в этом нет ничего плохого. Но, как правило, за такими планами прячется желание не брать на себя ответственность, отсидеться на хорошей зарплате, заняв теплое местечко. Если вы думаете, что так сможете добиться успеха, то глубоко ошибаетесь. Скорее всего, вы просто побежите по кругу и растратите попусту свою энергию, силы, жизнь.

Годы идут, накапливается профессиональный опыт, меняются должности и места работы, увеличивается зарплата. Но при этом симметрично растут и расходы, и у многих кроме погони за деньгами начинается еще и гонка за статусом: нужно соответствовать своим собственным или навязанным окружением представлениям о престиже (часто ошибочным), купить дорогое жилье и автомобиль, брендовую одежду, абонемент в лучший фитнес-клуб, тратить деньги на недешевые развлечения, отдыхать на модных курортах. Человек берет кредит, потом еще и еще, попадает в долговую кабалу – и начинается бег в колесе, без смысла, до самой пенсии. Фактически это рабство, не случайно слова «работа» и «раб» имеют общее происхождение.

Большинство не задумывается о том, что такая жизнь лишена смысла, живет ошибочными представлениями – как в притче о каменщике, строящем храм. Когда его спросили, что он делает, он ответил, что кладет кирпичи. Для него его труд – механическое выполнение функций. Он не думает о том, что строит храм, не осознает смысла своей деятельности, и так проходит у многих людей вся жизнь.

Когда я служил в армии, разговорился с сыном бухгалтера части, оканчивавшим школу. Спросил о его дальнейших планах и с удивлением услышал, что парень хочет стать прапорщиком, то есть человеком без образования, без перспективы роста, занимающимся только простыми делами. Я сказал ему: «Ты же видишь, что здесь дурдом! Никому ничего не нужно, никто ничего не делает. Какое-то прожигание жизни!» Его ответ меня шокировал: «А я и не хочу ничего делать. Зарплата неплохая, а делать ничего не надо».

Потратить как можно больше

Характерной чертой человека-белки является желание как можно больше потратить. Как только появляются свободные деньги, он сразу приобретает что-нибудь ненужное: еще одну безделушку – просто порадоваться, куртку из новой коллекции, чтобы выглядеть модно, еще одни джинсы, хотя ими и так завален гардероб. Удивительно, но, по опросам, самая желанная вещь для типичного представителя среднего класса – новая модель айфона, она покупается на последние деньги или в кредит.

Шопинг – главное развлечение большинства, а торговые центры – самые посещаемые места в стране. Люди напрягают последние силы, чтобы приобрести автомобиль определенной марки для поддержания статуса. Зачастую человек на дорогом автомобиле, щеголяющий в одежде мировых брендов, совсем небогат. Многие живут в съемном жилье, еле сводят концы с концами и, конечно, не думают о собственном будущем, крутясь в этом бесплодном колесе ежедневной суеты.

Мой знакомый – руководитель отдела в крупной компании. Ему 34 года. У него солидная зарплата и социальный пакет, он умен и уже многого добился в жизни как профессионал. Недавно он приобрел новый «Ягуар» в кредит и большую часть заработанного тратит на погашение долгов и процентов. Мы встретились в кафе, и я заметил, что он считает каждый рубль и выбирает кофе подешевле. Мужчина придавлен долговым прессом, и ему кажется, что это никогда не закончится. На вопрос, зачем он купил такой дорогой автомобиль, ответил, что нужно поддерживать статус. Его перестанут уважать коллеги, если его вещи не будут соответствовать определенному уровню, ему якобы необходимо подчеркивать, выставлять напоказ атрибуты своего успеха. Это заблуждение. Безусловно, встречают по одежке, но это только первое впечатление.

Быть или казаться?

Как известно, только 20 % информации при взаимодействии с другими воспринимается человеком через слова, фразы, а 80 % – через невербальные сигналы: взгляд, выражение лица, позу, интонации и тому подобные вещи. Это происходит неосознанно. Человек интуитивно чувствует сущность другого через косвенные признаки. Истинное содержание человека наиболее важно во взаимодействии и имеет определяющее значение, поэтому погоня за внешними признаками неэффективна. Надо заниматься внутренним содержанием, развивать свои человеческие качества, становиться, а не казаться.

Мой мудрый знакомый ездит на «Киа», хотя может позволить себе «Ягуар», и не один. Говорит, что его не будут уважать клиенты: они решат, что он их «обдирает», берет с них больше, чем нужно. А «Киа» – надежный автомобиль, идеально подходящий для его работы.

Ловушка среднего дохода

Эта ловушка подстерегает человека-белку, когда при достижении определенного дохода, положения он останавливается в своем росте и развитии. Вроде бы все есть и более-менее устраивает, причем заработок может быть разным – сто тысяч или миллион, у кого какие масштабы. Приходит успокоение. Человек думает, что уже сейчас все хорошо и дальше будет лучше или уж точно не хуже и будет это достигаться как бы само собой. Обучение не нужно. Чему учиться, ведь он уже многого достиг, свое отучился, кто еще может чему-то научить? В жизни ничего особенно не меняется, ухудшений не происходит, и это устраивает. Денег больше не становится, но это кажется не очень важным: на хорошую жизнь хватает. Ведь он не видит предпосылок к худшему, а о будущем особенно не думает. Как вообще можно все спрогнозировать? К тому же и так все хорошо. Карьерный рост тоже остановился, ведь «в этой компании дальше продвигаются только любимчики». А если бизнес собственный, то он завис на одном уровне – «кризис, в таких условиях ничего невозможно изменить, ресурсов не хватает для развития».

Как это происходит? Лень? Выгорание? Достижение потолка желаемого? Вот заработали вы миллион – и что дальше?

Мой успешный знакомый как-то сказал: «Когда я заработал первый миллион, подумал, что хватит на всю оставшуюся жизнь. Только потом понял, как быстро исчезают деньги. Сохранить их значительно сложнее, чем заработать».

Почти все деятельные люди в определенный момент попадают в эту ловушку, и не все из нее выбираются. Многие даже не осознают, что в нее попали.

Недавно я был на переговорах о покупке объекта недвижимости. Продавец – профессиональный риелтор. Мы разговорились на разные жизненные темы. Он пожаловался, что пришлось заниматься переводом этого помещения в нежилой фонд, и подробно рассказывал, насколько это было муторно. А мне было интересно, и невольно вырвалось: «Здорово ведь! Вы столько нового узнали!» В ответ он лишь ухмыльнулся: «Мне 50. Не хочу я уже ничему учиться, ничего нового мне не нужно».

Положение вещей его устраивает. Хоть чуть-чуть напрячься – это уже не для него. Уверен, раньше он не был таким, просто устал от бега в колесе. Его устраивает тот средний доход, который он получает, и он не хочет ничего менять. Имеет он на это право? Безусловно. Но что его ждет дальше?

Уверяю вас, ничего хорошего. Его доходы будут падать, количество клиентов – уменьшаться. Он не сможет поддерживать привычный уровень жизни, и придется либо сокращать свои расходы и жить все скромнее и скромнее, либо изменить свое поведение и выскочить из колеса. Осознать, в какой ловушке находишься, и опять начать шевелиться, только уже в правильном направлении.

Человеку-белке нельзя останавливаться, он вынужден бесконечно крутить колесо. Помните, в «Алисе в Зазеркалье» Льюиса Кэрролла? «Нужно бежать со всех ног, чтобы только оставаться на месте, а чтобы куда-то попасть, надо бежать как минимум вдвое быстрее».

Копить или не копить?

Образ аккуратного и благополучного европейского пенсионера знаком многим согражданам. «Как же так? – задаем мы себе вопрос. – Почему наши старики нищие и жалкие, а у них такие счастливые, да еще и в свое удовольствие путешествуют по миру?» Конечно, дело в нашем коммунистическом прошлом и жестком переходе от социализма к капитализму, но и не только в этом.

В советское время практически не было иных механизмов пенсионных накоплений, кроме государственного, но с падением СССР та система перестала работать. Государство обанкротилось, и пенсионные деньги сгорели в огне перестройки, но в то время никто и не задумывался о личной ответственности по отношению к своей пенсии, к своей старости. Все надежды были на государство, а оно подвело всех, обмануло.

Но сейчас-то мы знаем – нельзя надеяться в этом вопросе ни на кого, кроме себя. Однако большинство по-прежнему предпочитает позу страуса, словно не замечая этой проблемы, откладывая ее решение на потом. Здесь опять надежда на русский авось. Но потом, когда уже силы иссякнут, будет поздно создавать капитал, достойную пенсию. К тому же пенсионный возраст увеличивается, так что на финише сил точно будет немного.

Те же европейцы заботятся о своей пенсии на протяжении всей жизни. Как правило, это ежемесячные отчисления в частные пенсионные фонды. Постепенно, потихоньку формируется пенсионный капитал, на который они живут в старости. У нас такой механизм тоже существует, но имеет свои особенности. Об этом поговорим в отдельной главе.

Рабы денег

Существует распространенная иллюзия, что для обретения финансовой свободы нужны только деньги и чем их больше, тем больше свободы. Без денег добиться финансовой независимости невозможно. Но деньги и проблемы, с ними связанные, могут поработить человека, сковать его по рукам и ногам.

Большинству кажется, что самые счастливые и свободные люди входят в список Forbes. Но это не так. Ведь журнал оценивает только стоимость активов этих людей, без долгов и проблем, которых бывает значительно больше, чем денег.

Например, в кризис 2008 года долги многих миллионеров превышали стоимость всего, чем они владели. Как правило, большая часть их состояния – это акции возглавляемых ими компаний, но цена акций зависит от конъюнктуры рынка и многих других факторов. Владельцы акций получают кредиты под залог своих активов и при падении рынка оказываются должны больше, чем имеют. Кто-то смог успешно выбраться из этих проблем, а кто-то нет, но почти все они висели на волоске. Их финансовое состояние было критическим.

Возможно, самая нашумевшая трагедия – самоубийство Бориса Березовского, который потерял все свое огромное состояние и впал в глубокую депрессию. Он оказался должен более 300 млн фунтов стерлингов, лишился всей собственности и проектов, которые могли бы покрыть хотя бы часть его долгов. Его тело обнаружил утром у него дома в ванной охранник.

Состояние Владимира Кондрачука, совладельца «Транс Нафта», оценивалось в 2006 году в 1 млрд долларов. Среди клиентов его компании был «Газпром» и другие мегаигроки рынка. Кризис 2008 года сильно ударил по его бизнесу. Попытки решить проблемы продолжались два года, но ничего не помогало. В 2010 году он застрелился в своем офисе.

Игорь Лопатин не был миллиардером, он занимался импортом автомобилей в Россию. В предсмертной записке он просил прощения у жены и родителей за то, что «связался с большими деньгами». Он очень много задолжал и не видел способов расплатиться.

Я изучал французский язык во Франции. Был перерыв в занятиях. Из двора здания открывался вид на средиземноморский залив, на волнах покачивалась огромная яхта известного всему миру русского олигарха. Преподавательница-француженка вздохнула и произнесла, что очень хотела бы оказаться на его месте. Я чуть не поперхнулся. Я бы – ни за что! Женщина очень удивилась, но, когда мы стали обсуждать его проблемы, она со мной согласилась. Ведь эта яхта у него не для развлечений, а для заключения сделок, для приема нужных ему гостей, а не друзей. Безусловно, он может многое себе позволить, но его финансы всегда под угрозой, он очень сильно рискует и часто оказывается на краю пропасти. Он всегда в окружении охраны и под присмотром множества глаз. Прогуляться по берегу моря может лишь на территории своей виллы, сходить в театр – только в сопровождении вооруженных людей, погулять по городу – никогда. Такие люди платят слишком высокую цену за свое богатство: они жертвуют собственной свободой.

Большие деньги – большой вызов. Это проверка человека на зрелость, испытание медными трубами, ведь вместе с богатством сразу появляются и большие возможности, и новые знакомые, которые как чувствуют, что у вас завелись большие деньги. Так называемые «друзья» начинают заискивать, льстить, часто очень навязчиво. Многим людям с деньгами это нравится. Новое окружение «питается» от спонсора, получает взамен оплаченные счета и развлечения до тех пор, пока у него не кончатся деньги или не начнутся проблемы.

Легко понять, почему богатых нигде не любят. Не только из-за зависти, но и из-за их поведения. Ведь большинство людей с деньгами начинают себя слишком высоко ценить, зазнаваться, будто они лучше других, а все остальные должны их обслуживать.

Кроме того, своим поведением богатые люди себя зачастую дискредитируют. Бросающаяся в глаза роскошь, фонтаны шампанского, ночные клубы – почему-то именно так они показывают свой достаток и безумно этим всех раздражают.

Мой школьный приятель Андрей С. в середине 1990-х провернул первую сделку в своей жизни и получил за это несколько тысяч долларов – большие деньги, особенно в те времена и для молодого человека из небогатой советской семьи, который никогда в жизни не видел таких сумм. Он пропал на несколько дней. Друзья искали его, опасаясь за его жизнь. Вернулся домой он с пустыми карманами, сильным перегаром и набором визиток сомнительных увеселительных заведений.

– Ты что, сошел с ума?! – начали выговаривать ему друзья и родные.

– Я мечтал об этом всю жизнь, – услышали они в ответ.

К сожалению, это типичная история: богатый человек зачастую теряет нравственный облик и в нем начинают преобладать животные инстинкты. То ли он и раньше был таким, то ли деньги спровоцировали в нем рост этих сорняков. Наверное, вы знаете много подобных историй, желтая пресса их очень любит. Кто с кем и сколько выпил дорогого шампанского, кого кинул, сколько просадил в казино, кого и как избил. Что уж говорить, большие деньги помогают человеку деградировать, если он не может с ними справиться и не видит в них никакого особенного смысла, кроме получения удовольствий. Удивительным образом такой разухабистый стиль жизни, хотя и вызывает осуждение, привлекает большинство обывателей. Но богатство, деньги и нравственное падение – не одно и то же. В самих деньгах нет ничего ни плохого ни хорошего, важно только, как мы их зарабатываем, как к ним относимся и на что тратим. В отношении к деньгам проявляется истинная суть человека, и если не научиться обращаться с ними, то можно легко стать их рабом и навсегда остаться белкой, крутящей колесо.

Глава 2
Пассивные активы

Активы не всегда активы

Чтобы перестать быть человеком-белкой, выскочить из колеса, нужно не так много. В первую очередь – решимость идти по этому пути. Но для того, чтобы стать человеком свободным, осознанно относиться к жизни, недостаточно прекратить бег по кругу, нужно понимать, куда идти, куда направить свою освободившуюся энергию, и делать правильные шаги. Для этого необходимо усвоить важные уроки и применить их в жизни. И не нужно бояться потери существующего дохода: если соблюдать финансовые правила, то доход будет сохранен и приумножен.

Если просто выпасть из крутящегося колеса без цели и без смысла, то велик риск человеку-белке превратиться в человека-хомяка, толстого и ленивого, который просто не хочет бежать – ни в колесе, ни вне его. Если раньше были простые и понятные правила игры – крути, как сказали другие, то теперь нет. Нужно всё организовывать самому, брать ответственность на себя, а для этого понимать, что надо делать, что правильно, а что нет. Иначе велик соблазн не делать ничего, думая, что всё само собой решится. Многие после ошибок и неудач уже никуда не бегут, а просто плывут по течению, не прикладывая никаких усилий. Их путь печален, ни к чему хорошему он не приводит. Поэтому, вступая в новую жизнь, важно усвоить основные понятия и правила игры. Самый первый финансовый урок – понять, что такое активы и пассивы. Активы не всегда являются активами, а пассивы – всегда пассивы. Необходимо всю жизнь наращивать активы и избавляться от пассивов.

Обыватель покупает квартиру и радуется: думает, что приобрел актив. Машину – это ведь тоже актив. Дачу – тоже актив. У него складывается ощущение, что он становится богаче, его состояние растет, но это совсем не так.

На самом деле актив – это то, что приносит деньги, доход. Пассив – то, что забирает деньги, время, силы и не приносит дохода.

Виды активов

Не так много вещей могут стать активами. Перечислю основные их виды:

● Недвижимость. Вы можете покупать ее для сдачи в аренду и получать ежемесячный доход, и с годами ее стоимость растет (согласен, не всегда, но во многих случаях; здесь важно грамотно купить). Или вкладывать в объекты недвижимости для перепродажи по более высокой стоимости. Но помните, что недвижимость должна приносить доход, если просто стоит пустая – это потеря ваших денег.

● Ценные бумаги. Их великое множество, от самых консервативных вложений в казначейские бумаги стабильных государств до инвестиций в стартапы.

● Банковские депозиты. Ликвидный продукт, но доходность минимальна.

Многие владельцы бизнесов спросят: «А как же акции моей собственной компании? Это основной мой актив!» Но бизнес не является активом. Для поддержания его стоимости и доходности необходимо постоянно трудиться в поте лица, в противном случае от него ничего не останется.

То есть квартира, в которой вы живете, автомобиль, если вы его не сдаете в аренду, дача за городом или за границей – все это пассивы. Мне удивительно, что многие этого не знают, не понимают или не задумываются об этом. Даже обеспеченные люди, топ-менеджеры и предприниматели, часто неправильно трактуют понятия «активы» и «пассивы».

С подобными заблуждениями я сталкиваюсь постоянно: когда общаюсь с желающими вложить накопления в недвижимость или с топ-менеджерами, стоящими на карьерном перекрестке, когда провожу семинары среди руководителей компании – везде встречаю незнание или непонимание.

Эта тема всегда вызывает интерес. Все до одного соглашаются с этими определениями активов, но очень немногие начинают использовать знания на практике. Наверное, потому, что проще остаться в плену стереотипов и ничего не менять.

Что покупает знающий

Те же, кто правильно понимает смысл активов и пассивов, живут в соответствии с этим знанием, много сил и времени тратят на создание и приобретение активов, постоянно ищут активы, создают и совершенствуют. А остальные заняты приобретением пассивов и считают их активами.

Некоторое время назад я хотел купить перспективный актив – квартиру для сдачи в аренду. Задача была купить подешевле, чтобы получить больший доход от вложенных средств. Мне понравился один вариант. Я пообщался напрямую с хозяином и предложил сбавить цену. Он отказался. Квартира принадлежала ему уже много лет, а жил он с семьей в другом доме. Он не знал, что делать с этой недвижимостью, поэтому и выставил ее на продажу.

Через год мы случайно встретились с ним в компании общих друзей, узнали друг друга, и я спросил про его квартиру. Он немного сник и признался, что покупателя так и не нашел. А я за это время купил другую квартиру, отремонтировал ее и начал сдавать, чем расстроил его еще сильнее: ведь я приобрел актив, который уже приносит регулярный доход, а он владеет пассивом и несет постоянные расходы – разные платежи и кроме денег тратит еще время и силы. До сих пор он ее не отремонтировал и не продал, хотя я настоятельно рекомендовал это сделать, даже предлагал помочь. Но он так и не воспользовался открывшимися возможностями.

Советую всегда начинать с анализа ваших активов и пассивов. В большинстве случаев оказывается, что на руках одни пассивы, активов либо нет, либо совсем немного. Дальше надо включать фантазию и находить пути, как пассивы превратить в активы.

С большинством пассивов сделать ничего толкового невозможно. Тогда нужно избавляться от них, продавать по любой цене либо выбрасывать.

Недвижимость, не приносящую дохода, сдавайте в аренду. Если сдать невозможно, продавайте. Если вам кажется, что сегодняшняя рыночная цена очень мала, все равно продавайте! И вкладывайте деньги в актив, приносящий доход. Куда именно – об этом поговорим в следующей части.

Мне постоянно приходится сталкиваться с распространенным ошибочным мнением клиентов относительно их псевдоактивов. Типичный аргумент – «Я покупал значительно дороже», а при появлении предложения о покупке по более низкой цене: «Зачем мне сейчас продавать? Ведь каши не просит».

Как же не просит? А постоянные платежи за управление и электричество, налоги и другие расходы? Все это умножается на месяцы и годы простоя. Необходимо ведь еще учитывать и ваше время, и усилия на содержание и уход – это тоже дорогого стоит. А потерянный потенциальный доход с замороженной суммы, хотя она могла и должна была работать?

Недавно я сделал предложение о покупке квартиры за 60 млн рублей. В объявлении она была выставлена за 65 млн рублей. Переговоры были долгими и ничем не завершились. Я услышал те самые аргументы, попытался убедить продавца, но безрезультатно. Квартира продавалась уже два года. Риелтор сказала, что в самом начале было такое же предложение – 60 млн рублей, но хозяйка и тогда не согласилась.

Можно легко посчитать ее потери за это время. 50 000 рублей в месяц – коммунальные платежи (это хорошая и дорогая квартира в престижном доме), в год – 600 000 рублей, за два года – 1 200 000 рублей. Налоги за этот период – 90 000 рублей. Еще владелица заплатила за уборку и небольшой косметический ремонт – 210 000 рублей. Итого 1 500 000 рублей прямых потерь. Но и это немного по сравнению с недополученным доходом от замороженных средств. Только депозит в надежном банке принес бы за два года не меньше 6 млн рублей.

Как минимум 7 млн рублей прямых потерь – вот что значит «каши не просит».

Не имеет смысла собирать драгоценности. Понятно, что они «лучшие друзья девушек», но во всем надо знать меру. То, что вы покупаете в ювелирном магазине, никогда не сможете продать даже за эти же деньги. И не тешьте себя иллюзией, что это выгодные вложения, – это пустая трата денег. Не храните лишнее, продавайте, покупайте вместо этого реальные активы. Если так любите блестящий металл, покупайте золотые слитки. Они бывают разного размера, в том числе небольшие, не только как в голливудских фильмах. Храните их в банке – это неплохое вложение средств на длительный срок.

Я не разделяю любовь многих к автомобилям, может, потому, что никогда не был их ценителем. Это всего лишь металлическая коробка на колесах, и нужна она для доставки человека из пункта А в пункт Б, не более того! Автомобиль – яркий пример пассива: он теряет в цене сразу после выезда из салона и требует постоянных расходов и внимания, отдача же от таких вложений минимальна.

Свободный человек не гонится за предметами роскоши. Он ищет активы, а дорогие вещи покупает в последнюю очередь – только тогда, когда может себе это позволить, когда это легко обеспечивается денежным потоком от существующих активов. А человек-белка, как правило, занимается приобретением дорогих ненужных вещей, которые его только обременяют, висят гирями на его ногах, требуют денег, сил и времени.

Родители моего знакомого подарили ему на свадьбу деньги для покупки жилья. Суммы не хватало даже на самую маленькую квартиру в спальном районе. Надежда была на благоразумие и сообразительность молодых, на то, что они смогут правильно распорядиться средствами и через какое-то время у них появится своя квартира. Думаете, они вложили деньги в облигации растущих компаний? Или приобрели паи фондов недвижимости? Может быть, взяли ипотеку? Конечно же, нет! Они купили последние модели айфонов с беспроводными наушниками и машину, которая ржавеет во дворе их съемной квартиры, ведь они пользуются ею не чаще раза в неделю, зато чувствуют себя обеспеченной семьей.

Они знали, что так поступать неправильно, но не смогли удержаться.

Понимание такого образа жизни пришло ко мне постепенно, не сразу. Я всегда интересовался этим вопросом, много читал на тему создания личного капитала и правильного им управления. Даже не могу вспомнить, что сыграло решающую роль. В какой-то момент я почувствовал, что это просто глупо – собирать и хранить, и в течение нескольких лет избавлялся от пассивов либо переводил их в активы. Например, я быстро и без сожалений продал нашу любимую дачу, которую мы построили по собственному проекту. В ней мы провели несколько счастливых лет, но жизнь изменилась, мы стали очень редко туда приезжать и поняли, что и не будем появляться там часто. Продал по актуальной на тот момент стоимости. Главным для меня было избавиться от дачи как пассива и перевести деньги в актив. Стоимость была, конечно, важна, но я исходил из цен сегодняшнего дня, а не из того, сколько в нее вложил или сколько она стоила три года назад.

В кризис 2008 года особенно пострадал рынок загородной недвижимости: не только цены упали, еще и в разы уменьшилось количество клиентов, изменились их предпочтения. Я провел много встреч с владельцами подмосковных земель, обсуждая с ними проекты совместного строительства, – и все пребывали в иллюзиях, что обладают значительными активами в виде сотен и тысяч гектаров, хотя не получали от них ни копейки, зато регулярно тратили средства на содержание: налоги, обслуживание, охрану. Эти, казалось бы, небольшие расходы складывались в миллионы.

Те, кто изменил свою точку зрения, получили регулярный доход, реализовали в партнерстве со мной множество проектов, превратив пассивы в активы, а остальные так и сидят со своей землей, надеясь на рост цены, изменение экономической ситуации, и продолжают платить, теряя деньги, силы и время.

Год назад ко мне обратился за советом Андрей К. – продавать ли ему участок земли, который он купил семь лет назад для строительства загородного дома. Его планы поменялись, и он передумал жить за городом. Стройку так и не начал, участок просто сохранил, не знал, что с ним делать. Продажа его вполне устраивала, но цена не нравилась: она была почти в два раза ниже той, по которой он в свое время покупал. Мы проанализировали рынок и поняли, что это хорошее предложение, соответствующее ситуации на тот момент. После успешной продажи он купил квартиру в Москве и сразу стал ее сдавать, получать ежемесячный доход. Недавно мы опять встретились, и он меня очень благодарил. Цена земли в том районе еще больше снизилась, как я и предсказывал, а он за это время смог получить неплохой доход. К тому же и стоимость купленной квартиры выросла, так как мы нашли очень удачный вариант.

Типичный путь менеджера

Я видел множество трагедий и разочарований. Например, когда очередной заслуженный топ-менеджер, известный всему рынку, теряет работу. Иногда по собственной глупости, но чаще по объективным причинам: кризис, изменение стратегии компании, банкротство головной структуры… И через некоторое время он понимает, что никому не нужен. Не может найти должность, подходящую его статусу и ожиданиям, – а деньги уже на исходе, ведь он так привык за многие годы ни в чем себе не отказывать: престижные автомобили, полеты бизнес-классом, экзотические курорты.

Накопления? Он всегда считал, что заработает еще. Активы, приносящие доход? Думал, что главный актив – это он сам, ведь на протяжении многих лет он был всем так нужен. Зарплата становилась все больше и больше, как и расходы, и он был слишком уверен в завтрашнем дне.

Некоторое время назад Алексей П. обратился ко мне за советом и помощью. Это касалось его работы и активов – доходов и расходов. Не знал, что ему делать – и с поиском работы, и с высокими расходами, которые вынужденно нес в последнее время. Казалось бы, у него было много активов, накопленных в течение жизни, но денег катастрофически не хватало.

Он всегда был «на коне», его карьера развивалась стремительно. Начинал обычным клерком в нефтяной компании, быстро вырос до руководителя отдела, потом департамента, а дальше уже и до заместителя финансового директора. Понял, что добился в этой компании потолка, и перешел к конкуренту на значительно большую зарплату. Было еще много переходов в разные компании, зарплата росла, перспективы тоже.

Так он стал генеральным директором в крупном производственном холдинге. Казалось, весь мир был у его ног: зарубежные командировки, тысячи подчиненных, почет и уважение. Он очень хорошо зарабатывал и много тратил, понимая, что заработает еще, ведь год за годом дела шли все лучше.

Но неожиданно все закончилось: кризис разорил компанию, в политике у него не сложилось, общественная деятельность не приносила ни денег, ни удовольствия. Первые годы без постоянной работы казались райскими, ведь денег было накоплено много. Он продолжал жить на широкую ногу, отдыхать на шикарных курортах и менять люксовые автомобили, считал, что работа сама найдет его.

Когда он пришел ко мне, наличность уже закончилась. Начал жить в кредит. Достойную работу так и не смог найти – никаких предложений не поступало. Хедхантеры удивлялись: «Вы ищете работу? Зачем? Ведь у вас все в порядке!»

Оказалось, что почти все его активы – это пассивы. Дом недостроен, и на его содержание нужны ежемесячные траты. Вложения в бизнес друзей не приносят ничего, но требуют дополнительных инвестиций, а их неоткуда взять. Участок земли для дачи в 100 километрах от Москвы висит мертвым грузом. Есть две квартиры: одну снимают знакомые и платят копейки, вторая уже три года пустует и ждет ремонта.

Мы долго обсуждали его ситуацию, рассматривали разные варианты. В конце концов он решил продать все, что не приносит доход, по актуальным ценам и направить деньги в доходную недвижимость. На мой взгляд, такое решение было оптимальным. По расчетам, заработок должен был составить около 700 000 рублей ежемесячно. Но через несколько дней он передумал: кому-то из его знакомых этот план не понравился, и он сам решил, что так дешево продавать не готов.

На днях я встретил его на улице. Он дремал на скамейке у молодежного кафе: когда-то модная одежда, видавшие виды стильные очки, килограммов 20 лишнего веса, рядом пустая бутылка из-под пива. А ведь сколько лоска в нем было совсем недавно!

Глава 3
Ваш бизнес – создание активов

Бери и делай

Возможно, вы работаете в коммерческой компании и у вас успешная карьера. Или вы на госслужбе и думаете, что защищены социально. Может быть, вас привлекает работа в глобальной компании. Однако, если вы ограничитесь только работой по найму, пусть даже и в таких солидных организациях, вряд ли достигнете финансовой свободы. Маловероятно, что вам удастся выпрыгнуть из этого колеса, его вращение завораживает.

Но все же какова альтернатива? Собственный бизнес? Многие возразят, что этот путь не всем доступен. Я же убежден – создать успешный бизнес может каждый. Хотя психологи говорят, что предпринимательским мышлением обладают только несколько процентов населения планеты, мой опыт и опыт знакомых показывает, что это мышление можно развить и навыки предпринимательства также вырабатываются.

Я не считаю себя наделенным от рождения предпринимательским талантом, но я учился и развивал нужные качества. Сам я начал бизнес очень просто: напечатал объявления на машинке и расклеил на столбах. Когда появились первые клиенты, нанял сотрудников, увеличил количество сделок, потом снял офис, зарегистрировал компанию. Много учился на разнообразных тренингах, семинарах, курсах – старался брать максимум недостающей для бизнеса информации. Но, как оказалось на практике, быстрее и эффективнее учишься на собственных ошибках.

Главное – делать! Начать и делать, анализируя ошибки, спотыкаясь, теряя, но начиная снова и снова.

Ориентируйтесь на лозунг Ричарда Брэнсона: «К черту всё! Берись и делай!» Примеров очень много, в том числе и отечественных, российских.

Аркадий Новиков выучился на повара в советском кулинарном училище, начал работать в ресторанах, которых было очень мало в то время, и окончил вечернее отделение института по специальности «экономист общественного питания». Вскоре решил открыть собственный ресторан. В своей книге «Неправильный бизнесмен»^[3] он пишет: «Я сказал себе: “Хочу сделать ресторан, в котором я смогу подойти к гостю, порекомендовать блюдо, что-то приготовить сам. Хочу, чтобы это было место, где мне не придется заниматься бумажными делами, нудной административной работой. Мне нравится готовить, нравятся люди, и я хочу создать для них уникальную атмосферу”. С этого желания все и началось. ‹…› Я не делал никаких экономических обоснований, тем не менее понимал, что при минимальных вложениях и небольших доходах такое место будет популярно и востребованно. И все вышло именно так. Конечно, не сразу, может быть, года через два, но наши вложения окупились».

Опирался он в основном на собственный опыт и свои личные качества. Сейчас, почти через 30 лет после старта, он один из немногих известных в мире российских рестораторов. Его империя – десятки ресторанов в России и за рубежом, годовой оборот которых составляет более 200 млн долларов.

Кто-то скажет: «Это было давно. Предприниматели из 1990-х – не пример. Тогда можно было и палку воткнуть в землю – она расцветала». Но и сегодня подобных примеров очень много. Вот несколько историй, подробности которых вы сможете найти в деловых СМИ.

В 2011 году в Сыктывкаре Федор Овчинников основал сеть пиццерий «Додо», а до этого он торговал в том же городе книгами. Он понимал, что вначале надо изучить работу кухни, менеджмента, зала, и для этого некоторое время работал в компаниях-конкурентах на простых должностях. Вскоре рабочие процессы компании были прописаны, создана ERP-система, и в 2012 году сеть насчитывала 8 собственных и франчайзинговых пиццерий. В конце 2019-го «Додо Пицца» состоит из 576 пиццерий, выручка – более 20 млрд рублей. Сеть перешагнула границы России. США, Великобритания, Казахстан, Беларусь, Китай – неполный список стран, где присутствует компания.

* * *

Двое молодых людей, Евгений Богородицкий (маркетолог) и Евгений Назаров (журналист), решили открыть столярную мастерскую. Основная работа им наскучила, и они мечтали о собственном деле. Познакомились будущие бизнес-партнеры на курсах краснодеревщиков, работать с деревом им обоим очень нравилось. Сняли подвал, купили инструмент и начали работать, набивать собственные шишки. Сначала делали стулья, столы, полки для родных и знакомых, затем круг клиентов расширился. В 2018 году, через пять лет после начала работы, они зафиксировали выручку 26 млн рублей. Сейчас на них работает несколько профессиональных столяров, чтобы успевать справляться со всеми заказами. Они расширили свой цех, заранее покупают и хранят материалы. Бизнес значительно вырос, и в 2019 году компания ожидала выручку уже около 40 млн рублей.

Можно не только производить что-то, но и оказывать разнообразные услуги без вложений в помещение и инструменты.

Супружеская пара Дарья и Андрей Белых хотела заниматься спортом на свежем воздухе, в парке, а не в фитнес-клубе. В Москве есть такие спортивные программы, но они нацелены в основном на подготовку к соревнованиям, например к марафону, а ребята хотели просто позаниматься для здоровья, а не для рекордов. Сначала тренировались сами. Поняли, что это перспективно. Зарегистрировали компанию, нашли тренера, сделали рекламу в соцсетях, экспериментировали с ценой и периодичностью занятий – и клиенты стали приходить. Сейчас это уже бизнес, приносящий стабильный доход: 25 тренеров проводят занятия в 27 парках Москвы в любое время года, даже зимой при минусовой температуре.

Все эти истории – истории успеха. Но было ли всё так безоблачно и легко, как кажется на первый взгляд? Очевидно, что нет. Путь любого предпринимателя состоит из преодоления препятствий, решения множества проблем. У нашей нации есть особенное предпринимательское качество, которое помогает находить выход из любой ситуации. Как отмечают иностранцы, которые живут и работают в нашей стране, «работать с русскими здорово: в какой-то момент они просто плюют на все правила и решают проблему». Неплохо было бы нам об этом помнить и подтверждать это качество делами.

Бросить работу?

Как, все бросить и устремиться в неизвестность? Рисковать без гарантий успеха? А как же семья, дети, ответственность за них и их будущее? Что если не получится? Кто будет выплачивать ипотеку, покупать продукты?

Совсем не обязательно бросать постоянную работу, приносящую доход. Первый шаг – изменить отношение, поставить цель. Понимать, зачем вы сейчас это делаете и какие у вас дальнейшие планы.

Слепо работать «на дядю» за зарплату – это как стать осликом, идущим за морковкой, которую держит перед вами тот самый дядя. Куда он ее повернет, туда вы и пойдете, а у вас должны быть свои цели. Например, Роберт Кийосаки в своей книге «Богатый папа, бедный папа»^[4] пишет, что устроился работать в компанию Xerox для того, чтобы научиться продавать. Он понимал, насколько важен этот навык, и стал лучшим продавцом. Но учился он для создания собственного бизнеса, а не ради зарплаты.

Вот что он говорит: «Займитесь собственным бизнесом. Не бросайте основную работу, но начинайте покупать реальные активы, а не пассивы». «Богатый папа» Кийосаки считает создание активов бизнесом. Что мешает нам поступать так же?

Следующий шаг – начните формировать активы, не оставляя работу. Ваша основная цель – создание высокодоходных активов и их увеличение. Это может быть вашим бизнесом «без отрыва от производства», и надо относиться к этому бизнесу как к главному в вашей деятельности. Со временем он может стать более привлекательным и доходным, чем работа по найму, тогда вы спокойно ее оставите, чтобы все время уделять своим проектам.

Но если у вас успешная карьера, хорошие перспективы и высокий доход, то можно и нужно работу сохранить. Только выделите деньги, время и силы для ведения параллельно собственного бизнеса, своего дела, которое будет приносить вам активы.

Моя знакомая и контрагент по нескольким сделкам Анна А. в свои 28 лет работала продавцом в автомобильном салоне известного бренда. Она была одной из лучших и неплохо зарабатывала, но понимала, что этого дохода недостаточно для создания настоящей финансовой свободы. Параллельно с основной работой она стала покупать и продавать квартиры в новостройках. Использовала ипотечные кредиты и заемные деньги родственников. Очень активно включилась в этот процесс: с интересом узнавала новое, сама изучала объекты и застройщиков, постоянно советовалась со специалистами. Этот бизнес стал настолько успешным, что через два года зарплата в салоне уже казалась ей смешной. И хотя родители очень беспокоились за нее и отговаривали, Анна решила все свое время посвятить более выгодной деятельности и уволилась. Сейчас она очень успешна, владеет несколькими квартирами: одни сдает, другие продает и покупает, постоянно ищет новые интересные проекты.

Если вы не готовы оставить свою постоянную работу, видите в ней перспективы и она приносит вам большой доход, первое, что надо сделать, – начать откладывать часть зарплаты и покупать на эти деньги активы. Многим кажется, что для приобретения хороших активов нужны значительные суммы, которых у них нет. Самые дорогие активы – недвижимость, но в помощь нам ипотека, рассрочка и другие виды кредитования. Важно только правильно все просчитать, взвесить риски. А купить активы на фондовом рынке можно значительно проще, чем недвижимость, даже обладая небольшими суммами.

Ярослав П. работает в крупной и очень известной российской компании в должности руководителя департамента. Начальство его очень ценит, он профессионал в специфичной области, тесно связанной с ИТ, у него высокая зарплата и хорошие бонусы.

Несколько лет назад Ярослав купил квартиру в новостройке на этапе строительства котлована – на будущее, для подрастающей дочери. И вскоре увидел, что цена динамично растет по мере возведения дома. В то же самое время он хранил деньги в банке на депозите и купил несколько ценных бумаг, но доход по ним не шел ни в какое сравнение с динамикой роста цены на квартиру. И тогда он решил все получаемые средства за исключением повседневных расходов вкладывать в новостройки.

Ему нравится заниматься анализом рынка и оценкой риска застройщика. Сейчас у него больше десятка квартир. Он приобрел их, активно используя рассрочки застройщика и ипотеку. Кроме того, он добился для себя особых скидок как постоянный покупатель.

Он обратился ко мне за советом, как правильно распоряжаться этими активами. Совместно мы провели необходимый анализ, и я предложил ему сбалансировать портфель: перевести часть средств в апартаменты, приносящие постоянный доход от аренды, и приобрести магазин, очень востребованный у арендаторов. Теперь часть активов приносит ему порядка 10 % годовых без учета роста стоимости, причем эти деньги ежемесячно поступают на его личный счет. На них он также приобретает новые активы, но более рискованные – покупает квартиры в новостройках на ранней стадии строительства для дальнейшей перепродажи. Доходность по этим операциям за последние годы у него достигала более 20 % годовых – достойный результат.

Цель – активы

Даже имея собственный успешный бизнес, вы можете оставаться человеком-белкой. Я сам был таким в 1990-е: работал не покладая рук, суетился, думал, что это путь к успеху. Хотя я полностью владел своим бизнесом и зарабатывал значительно больше, чем если бы работал на кого-то, но совершенно не думал о будущем, о финансовой свободе. Пребывал в иллюзии, что она уже есть, тратил практически все, так как не имел финансовой стратегии обеспечения будущего. И в какой-то момент я понял, что если так продолжать, то ничего и не изменится. Я останусь на том же уровне, финансовой свободы не будет, а будут только воспоминания о прошлой «богатой» жизни.

Тогда я составил финансовый план, где прописал цели, которых хочу достичь к 60 годам. А было мне около 30. План в тот момент казался мне совершенно нереальным, скорее, был похож на мечты. Он включал в себя и суммы денег, и недвижимость, которыми я бы хотел обладать. Затем я разбил этот долгосрочный план на более короткие промежутки по пять лет. Стало немного легче, но все равно он выглядел не очень реально.

Это занятие подтолкнуло меня, во-первых, к новому видению дальнейшей деятельности, поиску новой ниши. Потому что, занимаясь тем же и работая так же, я бы не смог столько заработать. И во-вторых, я начал искать и приобретать активы, избавляясь от пассивов. Мне понадобилось навести порядок в своих финансах, прекратить ненужные траты и транжирство. Для этого достаточно было просто начать вести учет. Некоторые расходы меня очень удивили. И вскоре ненужные расходы отпали сами собой.

Есть такая поговорка: «Не потерял – значит заработал». Важно не только то, сколько вы заработаете, но и то, сколько денег у вас останется. Для этого первым делом надо ограничить свои потребительские аппетиты.

Противник общества потребления

Вам нужно стать противником общества потребления. Это не значит превратиться в Плюшкина и отказывать себе в необходимом, экономить на всем из принципа, это значит не идти на поводу у рекламы, не покупать ненужных вещей. Всегда помнить о будущем, думать о создании активов, а не заниматься транжирством.

Прочитал у одного финансового эксперта, что если в молодости отказаться от привычки покупать кофе на улице по пути на работу, то к пенсии накопится более 200 000 долларов. Я пью кофе каждый день и не собираюсь отказываться от него, мне он улучшает настроение. Но покупать его ради того, чтобы выглядеть модно со стильным бумажным стаканчиком, глупо.

Помнить о силе простых маленьких привычек необходимо. Из небольших шагов складывается богатство или бедность.

Глава 4
Все в твоих руках. Даже если их нет

Никогда не поздно

В бизнес-литературе часто встречаются яркие описания успеха, достижений, взлетов, порой на грани возможного. Однако в жизни у большинства людей регулярно случаются неудачи: там недоделал, это бросил, туда не успел, здесь поленился. Истории успешных людей могут показаться сказочными, но на самом деле в них нет ничего сверхъестественного, например постоянного везения в делах или неожиданной встречи с нужным человеком. Но этим людям не просто повезло, как считают многие. В их жизни также бывают испытания, потери, поражения. Но есть и преодоление: себя, обстоятельств, конкурентов. Именно это делает их героями. Тяжелый это труд? Да! Но и радостный, как у спортсмена, который побеждает в соревнованиях. Он отдает все силы, время, жертвует многим, но сам процесс доставляет ему радость. А победы, да и просто улучшение результатов делают его еще более счастливым.

Недавно меня пригласили на радио рассказать о финансовой свободе. На следующий день ко мне обратился человек, случайно услышавший передачу, и вкратце изложил историю своей жизни, типичную для жителя постсоветского пространства. Родился и вырос в небольшом городе на Украине. Сейчас ему 46, у него семья, двое взрослых самостоятельных детей. Всю жизнь он честно трудился на производстве в родном городе, потом переехал в Москву и сейчас работает продавцом в магазине строительной техники. По-моему, он доволен своей жизнью, может быть, даже счастлив, только с деньгами очень туго. Если он сегодня не выйдет на работу, то через некоторое время ему не на что будет купить даже продукты. «Боюсь, что поздно что-либо менять», – сказал он.

Так вот, уверяю вас – никогда не поздно! Каждое утро у нас начинается новая жизнь, и мы можем ее изменить, поступить так, как считаем правильным. Конечно, миллионы не посыплются с неба и других чудес ждать не стоит, но делать необходимые шаги каждый день и не торопясь формировать свое благополучие может каждый и в любом возрасте.

На одной из конференций я услышал впечатляющую историю о нашем современнике, после чего более подробно ее изучил. Сергей Бурлаков проходил срочную службу в Забайкальском округе. Однажды зимой машина, на которой он ехал, сорвалась с 15-метрового обрыва. Водитель сбежал с места трагедии: подумал, что солдат мертв, ведь он был весь в крови и не подавал признаков жизни. Сергей провел всю ночь в машине с разбитой головой и множественными переломами при –45 °C. Утром машину нашли, и солдата отвезли в госпиталь. Жизнь спасти удалось, но пришлось ампутировать обмороженные руки и ноги.

Сейчас Сергей известен всему миру. Он пробежал Нью-Йоркский марафон, первым в мире пройдя марафонскую дистанцию на двух протезах, и получил за это титул «Человек планеты». Он участвует в соревнованиях паралимпийцев и завоевал множество медалей по легкой атлетике, плаванию, велоспорту, дельтапланеризму, карате… Сергей готовится к кругосветному путешествию, много работает и ведет активную общественную деятельность.

Он говорит: «Всё в твоих руках. Даже если их нет».

Сервис «Работа.ру» провел исследование, сколько россиян довольны своей зарплатой. Компания опросила 16 000 работников старше 18 лет из всех регионов страны. Выяснилось, что размер зарплаты устраивает только 4 % респондентов, 10 % затруднились ответить, а 86 % опрошенных сказали, что не удовлетворены уровнем своих доходов. При этом 76 % готовы больше работать за более высокую зарплату.

Получается, что как минимум 76 человек из 100 имеют желание лучше работать и больше зарабатывать и силы для этого, но не делают этого по разным причинам. Возможно, что-то не зависит от них, но очень многое зависит. У всех есть руки, и почти все в их руках. Какой потенциал у каждого и у страны в целом!

Страна троечников

Несколько лет назад меня посетила невеселая мысль: «Россия – страна троечников». Вывод этот основан на большом опыте, полученном за годы делового общения, проведения множества собеседований с соискателями и разбора конфликтных ситуаций между работниками.

Троечник – тот, кто работает не напрягаясь, затрачивая треть усилий от требуемого. Вроде бы и сделал домашнее задание, но не полностью и ошибок насажал. Двойку не поставишь, но и на «хорошо» не тянет… Вроде не дурак, способен на большее, но почему-то не делает как надо, не включается, не старается, выполняет работу только для того, чтобы отстали, чтобы проскочить. А хорошая новость заключается в том, что выделиться на этом сером фоне легко: достаточно выполнять то, что положено, и делать это хорошо. Просто работайте на 100 %, и вас ждет успех.

Но не надо на этом останавливаться. Если делать работу на 110 %, то вы станете лучше остальных. Итак, работайте больше и лучше, чем надо, чем от вас ожидают, – и вы выйдете на первые места, станете зарабатывать больше других, получать бонусы и премии, выгодные предложения и прибыльные проекты.

Деньги нагонят

Очень важно любить то, чем занимаешься, совершенствоваться в этом. А деньги сами появятся. Так считают многие, кто уже заработал и продолжает зарабатывать. А те, у кого средств не хватает, зациклены на бедности. Но деньги – это ресурс, результат, энергия, и зачастую заработать их не получается, если слишком сильно этого хочется, если только это и ставить своей целью. Главное – становиться профессионалом, совершенствоваться, любить свое дело, а деньги вторичны, они придут как результат вашего труда. Есть даже такой девиз у успешных людей: «Отдавай, отдавай, получай!»

Мой знакомый – очень известный практикующий врач-хирург, запись к нему на месяцы вперед, и пациенты едут со всей страны. Почти все свое время он посвящает профессии: проводит огромное количество операций, заботится о пациентах, повышает квалификацию. Несмотря на то, что он уже очень известен и финансово обеспечен, он не останавливается, а все время ищет новые методы и технологии лечения и многое делает для других, в том числе обучает врачей, выступает на конференциях, бесплатно передает свой уникальный опыт и знания. Однажды к нему подошел коллега с вопросом: «Зачем ты им все рассказываешь, учишь? Ведь ты растишь себе конкурентов!» Он даже не стал отвечать – настолько чужд ему такой подход. Для него и других успешных людей очевидно, что в первую очередь надо отдавать, приносить пользу, а потом уже вознаграждение само найдет тебя. А неудачники размышляют только о своей выгоде, завидуют чужому успеху и боятся, что конкуренты их обойдут, лишат заработка и клиентов.

* * *

В течение многих лет у меня был логистический бизнес. На нашем складе резко выросло количество ошибок при хранении товара. По данным программы, товар должен был находиться в определенных ячейках, но его там не оказывалось. Он лежал в других местах, и его сложно было найти. Понятно, что его кто-то туда положил в нарушение инструкций. Количество ошибок росло, происходили регулярные задержки в обслуживании клиентов. Мы долго ломали голову, в чем причина. Оказалось, один из сотрудников специально перекладывал товар. Запоминал, куда его положил, быстро находил и показывал лучшие результаты в работе. Несколько месяцев, пока мошенничество не вскрылось, зарабатывал больше всех. Удивительная глупость! Чего он добился? Когда его махинации вскрылись, жулик был уволен с соответствующей записью в трудовой книжке. Из-за недалекости мышления он испортил свое будущее, ради сегодняшнего небольшого заработка упустил перспективы, возможности и по большому счету ничего не приобрел, а только потерял.

Докопайся до сути

Многие считают, что оптимизм и вера в себя – ключ к успеху. В большинстве случаев этого недостаточно. Необходимо во всем разбираться, докапываться до сути. Становиться экспертом в своей области, опрашивать опытных людей, собирать их мнения, подвергать все сомнению и не верить никому на слово, не имея убедительных доказательств. На эту тему у картежников есть жесткая поговорка: «Если за игровым столом ты не знаешь, кто лузер, значит, это ты».

Психолог Даниэль Канеман, нобелевский лауреат по экономике, считает, что в условиях неопределенности люди склонны принимать необоснованные экономические решения. Его исследования показывают, что индивидуальные игроки должны воздерживаться от слишком рискованных решений в областях, в которых они не разбираются, – например, вкладывать в биткойн, совершенно ничего не понимая в криптовалюте. Канеман говорит, что советы экспертов (особенно работающих в инвестиционных фондах) надежнее. «Люди, которые инвестируют в актив, в котором сами глубоко не разбираются, идут на огромный риск. Возможно, гораздо больший, чем осознают».

Еще раз повторю: заниматься надо тем, в чем вы эксперт, профессионал, либо обращаться к профессионалам – желательно не к одному, а к нескольким. Тогда вы уменьшите вероятность потерь, примете наиболее верное решение. Иначе риск очень высок.

Впереди множество карьер

«Хочу сменить сферу деятельности. Но тогда получается, что я 10 лет потратил впустую. Придется начинать все с нуля, опускаться до уровня стажера. Потеряю в деньгах, социальном статусе. Я не могу себе этого позволить» – приблизительно так размышляет большинство людей, которые думают о смене профессии. Им кажется, что они на пороге выбора, после которого дороги назад уже не будет. Но это не совсем так.

В ближайшем будущем (да и сейчас уже) у многих не получится строить линейную карьеру на всю жизнь. Большинству предстоит сделать множество карьер, менять сферы деятельности. И этого не надо бояться, нужно к этому готовиться. Потому что этого требует жизнь в связи со стремительным развитием технологий. Сейчас невозможно точно сказать, какие профессии будут востребованы через 10 лет, а какие исчезнут, можно лишь строить гипотезы. Ведь 10 лет назад даже не существовало специалистов по этике искусственного интеллекта или операторов роботов.

Не бойся – делай

Нам всем надо быть смелее, отбросить страхи и травмы предыдущих лет, действовать не из страха, а из желания достичь и не бояться. Хотя страх этот объективно обусловлен нашим прошлым, о котором мы помним.

Известный психиатр Марк Гоулстон, специалист по переговорам и бизнес-консультант, считает: «Люди в развивающихся странах более сфокусированы на том, как избежать ошибок. Потому что, когда они делают ошибки и кто-то критикует их, они падают духом. По факту если вы сделаете большую ошибку, то рискуете потерять карьеру. Я думаю, что в развивающихся странах люди исходят из модуса страха, потому что они пережили геноциды, финансовую нестабильность, Ельцина. Они не чувствуют себя в безопасности, считают, что в любой момент могут вернуться обратно и поэтому всегда должны быть осторожными. В развивающейся стране вы никогда не можете быть на 100 % уверены, что в будущем дела пойдут лучше. Вы можете лишь надеяться на это. И поэтому очень переживаете». Нам надо перестать переживать и начать делать.

Не держись за старье

Необходимо быть более динамичными, не держаться за старье, за то, что уже ушло, закончилось. Совершать поступки не из страха потерять, испуга, как бы чего не вышло, а ради движения вперед, изменений к лучшему.

Мои знакомые хотели продать квартиру в районном центре. Хорошая квартира с высокими потолками в историческом доме. В ней прошло много счастливых лет их жизни, и расставаться с ней было жалко. Но обстоятельства изменились: дети выросли, переехали в город-миллионник и устроились там, а сами хозяева поселились за городом в собственном доме и планировали переехать поближе к детям.

Нужно было продать квартиру, чтобы на эти деньги купить другую. Им хотелось получить 2,5 млн рублей, это было больше рыночной цены, ведь квартира хозяевам казалась очень хорошей. Быстро появился покупатель и сразу предложил 2 млн рублей. Цена была справедливой на тот момент, но решили не продавать, а улучшить квартиру, сделать ремонт и попытаться продать ее дороже.

Потратили еще около 300 000 рублей, но покупателей не прибавилось. В аренду сдавать не хотели: понимали, что ремонт будет испорчен. Шли годы, ничего не менялось. Квартиру смотрели многие, но покупателя так и не нашлось. Приходилось поддерживать ее в хорошем состоянии и оплачивать коммунальные платежи.

После семи лет ожидания решили продать за те деньги, которые за нее дадут. И покупатель нашелся – тот же самый, кто предлагал 2 млн рублей. Он и купил квартиру за эту же сумму. Сколько за эти годы было потрачено сил и денег впустую! Ведь можно было продать ее семь лет назад, не держаться за старое, за то, что уже не нужно, а стремиться к новому.

Кстати, они очень удачно вложили свои средства в новостройку недалеко от детей: уже через четыре месяца цены на квартиры в этом доме поднялись на 10 %.

Сегодня кредиты становятся все доступнее, и у нас в стране, и во всем мире – это глобальная тенденция. Общество потребления подталкивает каждого: «Купи, купи!» В кредит еще дешевле! Вы понимаете, что это ловушка? Реклама пытается сыграть на наших слабостях, чтобы мы купили то, что нам не нужно.

По данным российского Объединенного кредитного бюро, около 14,6 % всех заемщиков (8,2 млн человек) отдают на погашение кредитов больше половины своего месячного дохода. Почти 80 % таких заемщиков – люди с невысокими доходами, они получают зарплату не более 50 000 рублей.

Исследование, проведенное ВШЭ, показало, что наиболее перекредитованными оказались люди из группы с самыми низкими доходами: как правило, у них свыше четырех кредитов, больше трети зарплаты идет на погашение долгов и есть просроченные кредиты.

Одно из основных правил финансово свободного человека: «Покупай только то, что можешь себе позволить». Такие люди используют кредиты только для того, чтобы приобрести хороший актив, который позволит получать больший доход. А жертвы общества потребления берут кредиты для покупки ненужных вещей.

Мой знакомый решил вложить 5 млн рублей в новостройку для перепродажи. Мы подобрали для него подходящий вариант, и по прогнозам через год при завершении строительства эту квартиру можно было продать за 6 млн рублей, то есть получить прибыли 1 млн рублей, или 20 % от вложенных средств. Мы предложили ему взять кредит под 10 % годовых и купить две квартиры на 10 млн рублей. Заплатил он за кредит 500 000 рублей, продал квартиры за 12 млн рублей.

При собственных вложениях 5 млн рублей он заработал 2 млн рублей на продаже, 500 000 из них отдал банку. У него осталось 1,5 млн рублей, 30 % от вложенных средств. Вот для этого и нужны кредиты – чтобы больше заработать, а не для покупки ненужных товаров.

Вложи в себя

Когда идет разговор о вложениях или тем более об инвестициях, многие представляют себе ценные бумаги, банковские депозиты, крупные проекты, и у большинства опускаются руки – «Это не для меня». Но люди забывают о вложениях в развитие, об инвестировании в свое будущее. Да, у многих пока нет возможности откладывать даже рекомендованные 10 % от зарплаты. Допустим, инженер или начинающий менеджер зарабатывает 40 000–60 000 рублей, у него арендованная квартира в спальном районе тысяч за тридцать, а надо и продуктов купить, и за детский сад заплатить. Как-то неудобно советовать в таком случае – откладывай 10 % на банковский счет. Но в такой ситуации надо вкладывать в первую очередь в себя – в свое развитие, в совершенствование своих навыков, что приведет и к увеличению текущего дохода. И искать возможности изменить эту сложную ситуацию, пусть даже она и кажется нерешаемой.

Безнадежных ситуаций не бывает. Как бы ужасно все ни выглядело сейчас, через несколько лет вы сможете с усмешкой оглядываться назад, вспоминая сегодняшние проблемы, но для этого надо развиваться, делать свою жизнь свободнее, лучше. Верить в свои силы, упорно преодолевать сложности. Понимать, что все проблемы – временные и даны нам для того, чтобы мы становились сильнее. Развивать себя, учиться, становиться экспертом в своей области. Перестать покупать ненужные вещи и брать потребительские кредиты.

Надо искать идеи для дополнительного заработка, строить собственный бизнес – возможно, без отрыва от основной работы. Идти по пути создания активов, расставаться с пассивами без сожалений. Не держаться за старое, отжившее, легко с ним расставаться и находить новое, интересное. Любить свое дело, отдаваться ему полностью и помнить, что деньги – не главное.

Часть II
Четыре вида оружия

Глава 1
Вложения в бизнес – лучший способ расстаться с деньгами

Пассивен ли пассивный доход

Когда мне еще не было и 30 лет, психолог-консультант спросил, на какой возраст я себя ощущаю. Прислушался к себе и понял: я – как 40-летний мужик на войне. Это ощущение не прошло до сих пор. Путь к финансовой свободе – борьба. С конкурентами, обстоятельствами, самим собой. Война с переменным успехом, с победами и поражениями.

Каким оружием может воевать русский человек в схватке с внешним миром за финансовую независимость? В каждой стране есть свои специфические инструменты вложений. В целом везде всё похоже, но некоторые детали меняют картину полностью. Например, на фондовом рынке США свободно обращаются, покупаются и продаются акции огромного количества компаний, там это система – зарабатывать не только на прибыли предприятия, но и на капитализации, на стоимости компании. Почти любая американская фирма в какой-то момент времени становится публичной, продает часть своих акций, и акционеры получают возможность пользоваться этим финансовым инструментом: например, брать под залог акций кредиты, продавать или покупать, производить допэмиссии и так далее. В нашей стране такой механизм отсутствует, но тем не менее есть другие возможности вложений в фондовый рынок.

Объектов инвестиций для человека, идущего к финансовой свободе, всего четыре:

1. Вложения в бизнес.

2. Депозиты в банках.

3. Фондовый рынок.

4. Недвижимость.

У каждого из них есть свои плюсы и минусы. И надо создавать сбалансированный портфель активов, то есть хранить деньги в разных видах активов, чтобы потери в одном компенсировались ростом в другом.

Пассивный доход – сложившийся стереотип. Под этими словами каждый подразумевает что-то свое. Но, как правило, картина представляется следующая: вы сидите, отдыхаете, ничего не делаете, а деньги сами собой поступают на счет. Такое возможно, но только в двух случаях: банковского депозита и некоторых видов ценных бумаг. Вы действительно получаете регулярный доход, не прикладывая никаких усилий, – до тех пор, пока не закроете этот счет или банк не обанкротится. Но это самый низкий доход из всех возможных, потому что бизнес, в который вложены ваши деньги, ведут другие, и они всегда найдут способ забрать себе как можно больше, а вам оставить самый минимум. Хорошо, если хотя бы так, а не отнять все, украсть, ведь и такие примеры были в нашей не столь далекой истории. Те, кто постарше, помнят, как и сколько раз наших граждан обманывало государство.

Яркий пример – павловская реформа. 22 января 1991 года президент СССР Горбачев подписал указ об изъятии из обращения и обмене 50- и 100-рублевых банкнот образца 1961 года. Об этом сообщили по телевидению в девять вечера, когда практически все финансовые учреждения и магазины уже были закрыты. Обмен изымаемых банкнот проводился с существенными ограничениями: поменять их можно было только в течение трех дней, с 23 по 25 января, и не более 1000 рублей на человека, причем и пенсии, и зарплаты выдали накануне именно такими купюрами. Одновременно была ограничена сумма наличных денег, доступных для снятия в Сберегательном банке СССР, – не более 500 рублей в месяц на одного вкладчика. И отметки о снятых суммах проставлялись в паспорте.

Стоит ли объяснять, что творилось в стране? Очереди в обменных пунктах, доходящие до драки. Люди даже ночевали в очередях. Многие потеряли почти все, что имели. Медики отмечали, что в эти дни приток в больницы пациентов с сердечно-сосудистыми проблемами резко увеличился.

Народ еще не оправился от потрясения, как в 1993 году грянула черномырдинская денежная реформа. Теперь уже меняли все старые деньги. Срок – две недели, но обратиться в обменный пункт можно было только один раз, при этом ставилась печать в паспорт. При предъявлении более 35 000 рублей сумма полностью зачислялась на депозитный процентный вклад на полгода. Учитывая инфляцию, деньги практически пропадали. Иностранные граждане (то есть приехавшие из бывших республик) могли обменять только до 15 000 рублей.

Знакомые из провинциального российского городка рассказывали, что в то время собирали деньги на дачу в черте города. Купить не успели. Деньги ушли на депозит, а через полгода на них можно было купить лишь кроссовки сыну.

На мой взгляд, неправильно называть доход от бизнеса или недвижимости пассивным. В обоих случаях вам не удастся расслабиться. Бизнес вы можете потерять, или он перестанет приносить вам прибыль, владение же несколькими объектами недвижимости требует постоянного решения регулярно возникающих проблем. Успешно переадресовать их управляющей компании у вас не получится, и, если вы не будете активно участвовать во всем этом, ваш доход начнет падать и появится риск потерять активы.

Предприниматель Сергей, мой клиент, купил квартиру в центре Москвы, сделал там красивый ремонт и сдал ее в долгосрочную аренду по достаточно высокой стоимости – 200 000 рублей. Специально нанятый человек следил за порядком, платежами, решал оперативные вопросы. Через два года арендатор съехал, и Сергей думал, что сможет легко сдать объект заново. Ведь квартира отличная – очень хорошее местоположение, престижный дом, стильный дизайн, красивые профессиональные фотографии в презентации. Но прошло несколько месяцев, было много просмотров, но ни одного реального арендатора. Сергей доверял управляющему и даже ни разу не посетил эту квартиру – ведь он хотел получать пассивный доход, а собственных дел и так полно, тем более есть профессионал, который постоянно этим занимался и уверял, что просто нужно дождаться «своего клиента», никуда не спешить.

Поняв, что ситуация слишком затянулась, Сергей начал сомневаться в профессионализме управляющего и решил разобраться во всем самостоятельно. В подъезде была кромешная тьма – проблема с проводкой, которую не спешила устранять управляющая организация. За несколько месяцев простоя квартира покрылась толстым слоем пыли, что особенно было видно на темном паркете из элитного дерева. На кухне красовались засохшие остатки пищи и пригоревшие на плите куски чего-то съестного. Шторы были плотно задернуты, несмотря на прекрасный вид из окна. Дно унитаза было черное от налета, как будто бы его ни разу не мыли за все это время. И еще в квартире чем-то пахло, возможно, из канализации. Не квартира, а труп. Сразу стало понятно, почему не было клиентов.

С тех пор прошло уже много лет. Сергей купил еще несколько квартир, всегда лично встречается с арендаторами, внимательно изучает договоры, сам максимально придирчиво принимает объекты по окончании срока аренды, самостоятельно организовывает рекламу и просмотры потенциальными клиентами. Много ли на это уходит времени? Не очень, но все-таки это не пассивный доход.

Вложить деньги в собственный бизнес, бизнес своих друзей или в перспективный стартап, ничего не делать, только ждать пассивного дохода – иллюзия, таких чудес не бывает. Это не тот вид вложений, где вы сможете расслабиться и получать регулярные дивиденды: либо деньги будут потеряны, либо вам придется вкалывать по полной программе.

Не бойся, мечтай

Никто не спорит, что самый надежный способ сохранить средства и получить от них наибольшую отдачу – самостоятельно все контролировать и понимать, особенно если вы в этой области эксперт, профессионал. Поэтому многие предприниматели говорят, что главный актив – их бизнес. Они утверждают, что хотя проблемы будут всегда, но также всегда будет существовать их бизнес и доход от него, а хранить, откладывать, вкладывать куда-то дополнительно – такая стратегия ослабит существующий бизнес, собственное дитя. Не нужно бояться, надо рисковать и быть уверенным в себе.

Но, повторив мысль, которой уже делился выше, еще раз скажу – это ошибка! Бизнес – не актив, а работа 24 часа в сутки семь дней в неделю, зачастую без отпусков и больничных. Без постоянного труда поддерживать доход не удастся. Уверенным же в себе быть необходимо, но нельзя это путать с излишней самоуверенностью. Финансовую свободу создают не из-за страха и слабости, а чтобы осуществить мечты о будущем, добиться поставленных целей и уменьшить риски – ведь управление ими является важнейшей частью бизнес-стратегии. Создание активов свидетельствует о силе, правильном понимании рисков, стратегическом видении.

Финансовый консультант рассказал историю своих клиентов – семейной пары. Муж не поддерживал идею накоплений, а все средства старался направить в развитие бизнеса, супруга же смогла мягко настоять на формировании надежных активов. Через несколько лет это спасло им бизнес и, возможно, жизнь. После кризиса 2008 года рейдеры пытались отобрать у них предприятие и организовали уголовное дело. Супруга задержали по надуманному поводу, бизнес перестал генерировать доход. Пришлось нанимать адвокатов и решать разные дорогостоящие проблемы, и, если бы не те накопления, преодолеть сложности наверняка бы не получилось.

Одолжи другу

Если вам кажется, что нет ничего надежнее, чем вложить деньги в бизнес вашего друга детства, которому вы безгранично доверяете, то вы сильно ошибаетесь. Возможно, он очень успешен и богат, у него отличная кредитная история в банках, бизнес растет – по крайней мере он так говорит. А как обстоят дела на самом деле, чаще всего он и сам не знает, потому что более 80 % российских компаний не ведут нормальный финансовый учет, все работает на интуиции владельца. И пока все хорошо – денег навалом, но, как только возникают проблемы (а они рано или поздно появляются), вы как кредитор оказываетесь в конце очереди. Сначала ему нужно обеспечить себя и свою семью, рассчитаться с банком, оплатить счета подрядчиков, заплатить сотрудникам и сделать массу других важных выплат. А вы можете и подождать, потому что это не последние ваши деньги, вы не бедствуете. Тем более друг должен входить в положение. Ведь вы для компании ничего не делаете, а он работает не покладая рук. И он прекрасно знает, что у вас нет серьезных инструментов воздействия на него. Обидитесь? Подумаешь! Хорошо, если это еще не откровенный обман.

Сергей С., мой приятель, много лет был знаком с Леонидом. Раньше они работали вместе. Хоть и не дружили, но отношения всегда были хорошими. Леонид был деятельным, пунктуальным и ответственным человеком, и Сергею понравилось его предложение о совместном строительстве мойки в Москве. Но нужно было вложить в строительство несколько миллионов рублей. У Леонида уже была в собственности одна действующая мойка. Он взял в аренду еще несколько площадок и теперь собирал деньги по знакомым, чтобы расширить свой бизнес. Бизнес-план был красив, а успех подтвержден работающим проектом. Сергей подстраховался и кроме долговой расписки еще и переоформил на себя договор аренды земли под одну из моек.

Как вы уже догадались, вскоре начались проблемы. Сначала задержки в строительстве, получении нужных документов. Но ведь это сложный бизнес, так бывает, говорил Леонид. Реальная картина стала понятна несколькими месяцами позже. Леонид запутался в ворохе проблем. Работающая мойка не давала той прибыли, на которую он рассчитывал, а расходы оказались выше запланированных. Кредитные средства как-то быстро утекли сквозь пальцы, пришлось занимать еще у других знакомых, ничего не говоря старым кредиторам.

Когда он понял, что уже не сможет вылезти из этой долговой ямы, решил пойти ва-банк: начал занимать по максимуму у всех подряд, под любые документы, даже получил кредит в банке на несколько миллионов под поручительство своей подруги детства, у которой была белая зарплата.

Через некоторое время мойка закрылась, стройка остановилась совсем, а Леонид перестал выходить на связь. Он заранее развелся со своей супругой, хотя продолжал с нею жить, и перевел все активы на нее. Но жили они уже по другому адресу и в значительно лучшей квартире, которую он купил на деньги, полученные взаймы у своих друзей.

Коллектив обманутых кредиторов ничего не смог добиться. На руках остались решения суда, но получить от Леонида никому ничего не удалось. Сергей смирился с потерей денег. Участок земли у него тоже отобрали, но больше всего ему было жаль ту самую подругу детства – поручителя. Теперь она рассчитывается с банком по кредиту, отдавая половину своей зарплаты. И это будет длиться несколько лет, ведь накопились еще и немалые штрафы и пени.

Стартапы и венчуры

На рынке инвестиций в молодой бизнес работает множество фондов. Они ищут перспективные проекты. Целые команды профессиональных аналитиков рассчитывают и сопоставляют, взвешивают риски и много инвестируют. До широкой публики доходят только истории успеха: как вложили два миллиона, а через несколько лет получили пятьдесят. Такое действительно бывает, но только при профессиональном подходе, анализе и далеко не всегда.

Лишь небольшое количество новых компаний добивается успеха. Если вы попытаетесь изучить статистику разорившихся стартапов, то вряд ли найдете достоверную информацию – просто нет исследований, достойных доверия. Поэтому приходится ссылаться на мнения экспертов и на собственный опыт.

Я слышал суровое экспертное мнение, что только 5 % стартапов добиваются результата, а большинство разоряются. Есть более оптимистичное и реальное мнение, что около 70 % компаний не показывают ожидаемых результатов, примерно 20 % банкротятся в течение пяти лет и только 5 % выстреливают лучше, чем планировалось.

Все до одного эксперты уверены, что большинство компаний испытывает сложности и не оправдывает ожиданий хозяев и инвесторов – и это чистая правда. А одна моя знакомая призналась, что у нее нет ни одного положительного опыта вложения в чужой бизнес и сейчас она уже никому денег не дает. Говорит, что лучше отправить эти средства на благотворительность – больше пользы.

Это означает, что если вы инвестируете в чужое предприятие, то с высокой долей вероятности потеряете деньги. В этом можно участвовать, только если вы сознательно рискуете и готовы расстаться с деньгами либо если вы профессионал в этой области.

Глава 2
Банкиры – воры?

Русский депозит

Банковский депозит – один из самых распространенных способов вложения средств. Никто не проходит мимо этого инструмента, и он часто используется, вопрос только в том, когда, сколько и на какой срок вкладывать.

Это простой и относительно надежный способ получать настоящий пассивный доход. Ведь можно отнести деньги в ближайший банк, заключить с ним договор и ни о чем не думать – просто пользоваться деньгами, капающими на ваш счет. Этот вариант подходит для сохранения средств, но только в случае высокой надежности банка.

Риски банков касаются каждого, не только богатых людей, но и не очень обеспеченных тоже. Взять ту же павловскую денежную реформу 1991 года – фактически это была конфискация. Несмотря на огромные очереди в сберкассы, многие из которых брали штурмом, большинству не удалось поменять ничего. Мои родители, видя, что происходит в отделениях банка, даже не стали заниматься этим обменом, просто решили смириться с потерей своих небольших накоплений.

Жесткие ограничения на снятие наличных не позволили людям спасти даже то, что было на сберкнижках, а вскоре цены выросли в два раза. Практически вся страна обеднела за очень короткий срок. О каком доверии к банкам и власти можно говорить в такой ситуации?

Верю – не верю

Среди моих друзей и клиентов много людей, которые совершенно не доверяют банкам. Не только российским, но и зарубежным. Будь их воля, они не имели бы с банками никаких дел. Но это невозможно, ведь все операции проходят через банковский счет, поэтому иметь счет в банке необходимо. К тому же это и самый ликвидный актив – вы можете в любой момент распорядиться этими деньгами.

Главное, что нужно понимать клиенту банка, – вы приносите реальные деньги, а получаете всего лишь выписку со счета. Вернете ли вы обратно свои деньги и в каком количестве – большой вопрос. Это зависит от многих факторов и совсем не зависит от вас. Ведь бизнес банкира заключается в том, чтобы воспользоваться вашими деньгами, вложить их куда-то и получить больший доход, чем он обещал вам. А что он будет делать, если не получится? Неужели вложит свои средства и вернет ваши? Не будьте так наивны. Многочисленные факты советской и российской действительности подтверждают мои слова.

Вы наверняка знаете, что в последние годы наш ЦБ ведет активную работу по зачистке банковского сектора. В начале 2000-х кредитных организаций было больше 1000, а к августу 2019 года осталось менее 500, то есть их количество сократили в два с лишним раза. Каждый второй банк не пережил этих времен. Сколько скандалов, трагедий и уголовных дел было за это время! Погорели крупнейшие банки – «Открытие», «Траст», «Промсвязьбанк», «Бинбанк» и многие другие.

Часть бывших владельцев пытается спастись от преследований за рубежом, в основном в Лондоне. Идут судебные тяжбы, неспециалисту сложно разобраться, кто прав, а кто виноват. Странно только, что банк не расплатился с тысячами клиентов, а бывший руководитель ворочает сотнями миллионов в другой стране.

Как пример можно рассмотреть историю банкротства «Внешпромбанка» – одного из крупных и, казалось бы, надежных банков. Его хозяин обладал большими связями, и многие известные люди хранили там свои средства.

Схема вывода средств из банка (воровства) примерно одинакова. Руководством создаются свои компании, которым выдаются банковские кредиты. Если дела идут хорошо, кредиты возвращаются, если плохо – кредиты остаются в компаниях, банк оказывается банкротом. Арестованные по делу «Внешпромбанка» его руководители, не успевшие уехать за рубеж, признали эту схему и свою вину в хищении 114 млрд рублей, а организатор этого бизнеса, бывший хозяин банка, живет в Лондоне, перебравшись туда из Монако. Лондонский суд уже арестовал его активы (долю в престижной швейцарской гостинице, недвижимость в разных странах мира, яхты) и требует объяснений. Интересно, что лондонский суд ограничил его расходы суммой 10 000 фунтов в неделю (около 800 000 рублей), а ему этого на повседневные расходы не хватает.

Мой знакомый пару лет назад решил сделать перевод из своего банка, в котором он много лет был VIP-клиентом и знал его основателей, в другой – так было нужно для проведения сделки по покупке крупной недвижимости. Сумма была значительной – несколько десятков миллионов рублей, почти все, что он накопил на этом счету. Через несколько дней после перевода у первого банка отзывают лицензию. Знакомый понимает, что, если бы не стечение обстоятельств, заставившее его быстро вывести средства, он бы их просто потерял. В его доме в этот день был праздник: он решил, что практически обрел эти деньги заново!

Еще в 1990-е, когда доверие к банкам было выше, я стал свидетелем запомнившейся навсегда сцены. Мой знакомый, владелец многих предприятий и активов, подходит к дверям крупного банка, только что обанкротившегося. Понимает, что он там не получит ни копейки, его плечи опускаются, и он бредет в окружении охраны к своему лимузину. В этот момент человек потерял почти все, что заработал за свою жизнь, – ведь все личные деньги и средства своих компаний он хранил в этом банке, полностью ему доверяя. После этого ему пришлось начинать все заново, как много лет назад.

Банкиры тоже рискуют

Надо понимать, что когда вы отдаете деньги банку, то целиком принимаете на себя его риски. Тем не менее это один из самых надежных способов хранения средств за счет контроля ЦБ и его жестких требований. Не надо забывать и о государственной гарантии вложений: в случае банкротства банка сумма, не превышающая 1 400 000 рублей, выплачивается другим банком, и эта система работает. Правда, если храните больше, то деньги не вернут.

Взаимодействие клиента с банком в последние годы значительно изменилось: если раньше в банке можно было получить какие-то особые условия для предстоящей сделки или своих потребностей, то теперь все формализовано и обезличено. Уходит в небытие персональный сервис, даже для VIP-клиентов, хотя во многих банках большое внимание уделяют работе с богатыми и важными клиентами, для них это ценное направление работы, но оно ориентировано в основном на продажу банковских продуктов высокой стоимости, а не на сервис. У вас будут особые тарифы на операции, персональный менеджер, который ничего особо не решает, и не более того.

Мой клиент большую часть времени проводит за рубежом. Он попросил своего персонального менеджера в крупном российском банке подготовить для него справку о том, что является клиентом этого банка. Справка выдается только на русском или английском языках, а на французском это невозможно. Ладно, переведем сами у нотариуса. Форма справки четко определена, ни слова в ней изменить невозможно. Клиент просил вставить для него одно-единственное предложение о том, что он является добросовестным клиентом банка с момента открытия счета. Но ему отказали – не положено. А французам обычной формулировки оказалось недостаточно. Так вот он попал в жернова двух бюрократических систем. Либо вы вписываетесь в систему, либо… до свидания.

Зато появилось дистанционное обслуживание, интернет-банк, а некоторые банки даже не имеют реальных отделений, все в облаке. Это очень удобно, но есть ограничения: для простых и регулярных операций этого достаточно, но, если нужно что-то особенное, не вписывающееся в систему, начинаются проблемы.

Можно ли заработать

Рыночная ситуация сегодня такова, что доходность по банковским депозитам очень мала. Так было все последние годы, и это продлится еще много лет. После 2014 года, когда произошло самое значительное снижение ставок, проценты по валютным вкладам колеблются в районе 0–1 % годовых. С рублями чуть лучше – 4–10 % годовых в среднем, но, как правило, это не покрывает инфляции.

Нельзя забывать и о девальвации рубля, которая происходит всегда неожиданно для населения, но регулярно. Например, по итогам 2018 года падение рубля относительно доллара было в районе 20 %. Это значит, что если вы хранили доллары с 0 % годовых, то ничего не приобрели в валюте, но в рублях выиграли около 10 % по сравнению с теми, кто имел рублевые вклады с доходностью 10 % в год.

В зарубежных банках проценты по депозитам еще меньше, чем в российских, а некоторые уже берут деньги с клиентов за хранение средств. Не нравится – забирай. То есть вы не зарабатываете в банке, а регулярно теряете: сумма на счету уменьшается с каждым годом, хотя вы ничего и не тратите на себя.

Поэтому люди бизнеса не хранят крупные суммы в банках и не оценивают эти вложения как перспективный или доходный актив. Скорее, это для них некая подушка безопасности, тот необходимый минимум, который они хотят иметь на случай форс-мажора: потери дохода или других непредвиденных ситуаций.

Каждый оценивает этот минимум по-своему. Общая рекомендация – надо иметь на счету сумму, равную вашим средним расходам за период от 6 до 12 месяцев, – в зависимости от аппетита. Чем больше запас, тем спокойнее, чем запас меньше, тем сильнее мотивация крутиться, зарабатывать.

Что касается меня, то я не делаю почти никаких запасов, а практически все деньги вкладываю в новые активы, при этом использую кредитные линии, потребительские кредиты и кредитные карты, внимательно следя за тем, чтобы не перегрузить себя выплатой процентов.

Я считаю, что банковский депозит – лучший способ для хранения средств пенсионера. Когда уже нет сил и возможностей заниматься каким-либо бизнесом или даже просто работать. Когда не хочется ни о чем думать, напрягаться, а просто нужно получать деньги на счет и тратить их на свою повседневную жизнь. Хотя сегодня процентные ставки такие низкие, что прожить на этот доход невозможно и придется просто проедать накопления.

Вера в ячейки

А еще есть банковские ячейки, и многие наши соотечественники хранят в них наличность и драгоценности. Только мало кто знает, что банк не несет никакой ответственности за их сохранность, и в последние годы произошло много случаев пропажи содержимого ячеек. Клиент приходит в банк, открывает ячейку, а там пусто. Как такое может быть? Как правило, это мошенничество – результат сговора охранника и менеджера банка, получивших доступ к ключам хранилища, и у клиента нет ни единого шанса вернуть себе украденные ценности.

Хранить ценности в банковской ячейке или тем более дома – опасно!

Некоторые устанавливают в квартире или загородном доме сейфы, вмонтированные в стены, предполагая, что это надежная защита. Но грабители с этими сейфами легко справляются. Наличие сейфа даже является приманкой для воров: ведь если есть сейф, то в нем наверняка хранится что-то очень ценное.

Злоумышленники залезают в дом, когда никого нет, быстро находят сейф металлоискателем, выламывают его из стены, загружают в машину и увозят, а взламывают уже в другом месте. Вся кража совершается за несколько минут. Бывает, что воры вламываются в несколько соседних домов по очереди. Имея драгоценности, владея дорогими вещами и выставляя их напоказ, вы привлекаете внимание преступников. В курортных местах за рубежом есть банды, специализирующиеся на грабеже наших соотечественников. Они знают, что наши сограждане часто возят с собой значительные суммы, носят дорогостоящие украшения и вещи, которые можно будет легко перепродать. Тем, кто снимает дома, надо быть особенно осторожными. Как правило, преступники ночью засовывают в окно шланг и через него подают усыпляющий газ, а потом заходят в дом и спокойно собирают все, что могут унести. Снимают даже кольца с пальцев, настолько сон глубок. Это еще и опасно для жизни, после такого газа можно не проснуться. Поэтому лучше выглядеть как все, не выделяться.

Глава 3
Ценность бумаг

Попробуй разберись

На протяжении последних 20 лет я постоянно вкладываю деньги в разные инструменты фондового рынка и не называю себя не то что профессионалом, даже специалистом. Я летаю всю жизнь на самолетах по многу раз в год и пилотом себя совершенно не считаю, но могу много полезного посоветовать другим путешественникам.

Кстати, часто фондовый рынок сравнивают именно с путешествием на самолете, а профессионала рынка – с пилотом, потому что управление портфелем ценных бумаг – это очень специфичная, сложная и рискованная деятельность. Она требует серьезной подготовки, опыта, тренировки, и нужно постоянно подтверждать свою квалификацию на деле. Очень важны и личные качества: честность, надежность, высочайшая ответственность, ведь специалисту фондового рынка люди доверяют свое финансовое благополучие.

Для клиента часто успех или провал на рынке жизненно важен, критичен. Наверное, каждый слышал множество историй о Великой депрессии, самоубийствах людей, потерявших состояние на бирже. В деловой прессе периодически встречаются заголовки вроде: «В результате падения акций Джонсон (Иванов, Петров) потерял NN миллионов».

Одного сильно пострадавшего я знаю лично. Он американец. Вложил крупные суммы, все, что у него было, в ценные бумаги, еще и взял большие кредиты. После обвала биржи ему пришлось продать все, включая дом и машину, чтобы рассчитаться с банком, и сейчас у него очень сложный период. Он уже пенсионер, так и не смог оправиться от потерь и живет за счет родных.

Можно сказать, что я – продвинутый пользователь фондового рынка с большим стажем и опытом. Эта глава – мой рассказ о фондовом рынке от лица потребителя и для потребителя, как говорят, «для чайников». Личный опыт без прикрас.

Разобраться в разных видах ценных бумаг и продуктов обычному человеку очень сложно, почти невозможно и требует много времени. Новые продукты появляются постоянно, их создают банки, инвестиционные компании и другие участники рынка. От многообразия голова может пойти кругом. Чтобы во всем этом разобраться, надо стать профессионалом и постоянно тратить на это кучу времени: мониторить рынок, изучать тенденции, прогнозы аналитиков, обмениваться мнениями.

Пытаться стать богатым за счет вложений в фондовый рынок – ошибка. В моем кругу немало обеспеченных людей, сделавших капитал на фондовом рынке, но все они – профессионалы, посвятили этому свою жизнь. Дилетанту тут делать нечего. Мне не знаком ни один человек, который разбогател бы на ценных бумагах, работая в другой области и не посвящая фондовому рынку все силы и время. Но вложения в ценные бумаги – отличный инструмент для сохранения и приумножения ваших активов. Необходимо использовать этот механизм, но обращаться к профессионалам рынка и не брать на себя больше рисков, чем вы готовы понести.

Типы инвесторов на рынке

Как вести себя на фондовом рынке? Какую стратегию выбрать? Как заработать больше, да еще и ничего не потерять? Есть несколько методов поведения, стратегий, которые вы можете выбрать как наиболее подходящие для себя в соответствии со своими планами, ожиданиями и терпимостью к риску. Я позаимствовал типологию инвесторов у авторитетного профессионала Исаака Беккера и немного ее переработал. При работе с ценными бумагами важно справедливо и объективно оценивать свое поведение на рынке, свою роль и цели, чтобы получить наилучший результат.

Игрок – тот, кто работает на этом рынке, покупает и продает самостоятельно, сильно рискуя. Как правило, он использует для этого ресурсы интернет-брокера, сидя за компьютером дома. Я не знаком ни с одним успешным человеком такого типа, за исключением профессионалов, которые только этим и занимаются. Зато знаю множество историй, когда человек попытался торговать самостоятельно и прогорел. Сам я не пробовал идти этим путем: разобрался в вопросе и понял, что это не мое.

Оптимист-кладоискатель – ищет сверхприбыли и недооценивает риски, надеется на лучшее, не обращая внимания на негативные прогнозы. Ему нравятся красиво преподнесенные проекты, обещающие высокую доходность. Для многих специалистов рынка это желанный клиент: комиссию с него все равно получишь, а если повезет и рынок будет благоприятным, заработаешь. Если же клиент потеряет деньги – мы его предупреждали, просто он не хотел слушать. А еще такой тип инвестора в погоне за сверхдоходом легко может попасть в лапы мошенников.

Много лет назад друзья предложили мне вложить крупную сумму денег в иностранный инвестиционный фонд. Он был очень привлекателен доходностью намного выше среднерыночной. Руководство фонда объясняло это уникальной технологией работы на рынке, опережающей конкурентов. В учредителях значились уважаемые люди. Штаб-квартира находилась в Вене. Была устроена красивая презентация в отеле «Националь»: фуршет с шампанским, умные разговоры. Сейчас я понимаю, что интуиция мне тогда подсказывала держаться от них подальше. Я поучаствовал в их проектах минимально, в отличие от моих друзей, каждый из которых вложил сотни тысяч долларов.

Более года мы ежеквартально получали многостраничные отчеты на английском языке с графиками и таблицами. Все выглядело очень красиво и надежно, но это была афера чистой воды. Отчеты не имели никакого отношения к действительности, а поступающие от клиентов деньги переводились на счета фиктивных компаний и исчезали в офшорных зонах.

Обман раскрылся. Руководители пытались скрыться. Часть их арестовали и осудили в США, но деньги никому вернуть не удалось. Я тогда совершил типичную ошибку – доверился мнению других, пусть даже близких друзей. Такой тип поведения инвестора на рынке называется «доверитель».

Доверитель – тот, кто ведется на известный бренд, слушает мнение друзей и знакомых, а сам не вникает в подробности, не разбирается в сути, не проверяет. Конечно, случаи откровенного обмана редки. В основном люди доверяют известным финансовым институтам, глобальным банкам, зарубежным инвестиционным компаниям с именем и многолетней историей. Но со временем клиент понимает, что им не занимаются, а те продукты, которые ему предложили, не относятся к категории прибыльных да и комиссия по ним неоправданно высока. Это типичная ошибка начинающего. Но ее можно относительно легко исправить, поменяв стратегию, перейти к другому, более квалифицированному и успешному профессионалу. Если, конечно, деньги не потеряны.

У меня многолетний опыт работы с крупнейшими глобальными банками, и везде я сталкивался с одной и той же ситуацией. Для привлечения клиента проявляется большая активность: реклама, презентации, обещания будущих благ. После начала взаимодействия – потеря интереса к клиенту, частая смена менеджера (удивительно, но у них большая текучка кадров), и главное – результаты хуже минимально прогнозируемых, зато надежность вложений, сохранность, спокойствие. Я сделал вывод, что такой способ подходит только для получения пассивного дохода с минимальной доходностью.

Пессимист-неудачник – не верит в успешность вложений в ценные бумаги. Доводы строит на основании собственного или чужого негативного опыта: когда-то была потеряна часть вложенных денег или даже все. Он избегает таких вложений, хранит средства на депозитах, в виде недвижимости или собственного бизнеса, из-за этого упускает возможности дополнительного заработка, рискует потерять деньги и бизнес в кризис, получает низкий доход от банка. Главное, что он перекашивает баланс собственных средств, «хранит все яйца в одной корзине». Я считаю, что риски надо распределять, убытки в одном компенсируются прибылью в другом.

После той истории с мошенничеством иностранного инвестиционного фонда я несколько лет избегал фондового рынка, но, когда эмоции улеглись, вернулся. С тех пор я более внимательно отношусь к компании, с которой работаю, и к продуктам, тщательнее проверяю, не доверяю мнению других. Моя стратегия консервативна, главное – не потерять, поэтому и доход минимален, ненамного больше банковских депозитов. Я использую этот вид активов в первую очередь для распределения рисков, надеясь еще и на общий рост фондового рынка в длительной перспективе. Иногда мне везет, и рынок позволяет получить больше, но это скорее исключение из правил. А если ситуация на рынке плохая, я жду, когда вновь начнется рост. Основная моя стратегия – покупать и сохранять. К этим вложениям я отношусь как к долгосрочным и надежным накоплениям.

Как ни парадоксально, но для успеха на фондовом рынке нужно совмещать разные модели поведения. Отчасти быть оптимистом-кладоискателем, то есть ожидать высокие доходы, отчасти доверителем, рассчитывая на надежность известного бренда и советы друзей, но при этом, как пессимист-неудачник, все подвергать сомнению и перепроверять, рассматривая и наихудший вариант развития событий. Сочетая в себе эти типы инвестора в равной степени, вы сможете принимать наиболее эффективные решения. Лишь одной модели поведения рекомендую избегать – игрока. Оставьте за собой только принятие решений, остальное доверьте профессионалам – либо становитесь профессионалом сами. Но этот путь далеко не для всех.

Есть ли сверхдоходность?

В последние годы сложилась уникальная ситуация: богатому человеку некуда девать свои средства. Надежные вложения в валюте почти не приносят дохода, ставка по депозитам приближается к нулю, а в крупных зарубежных банках нужно еще и доплачивать за хранение средств: вы приносите в банк сумму, а получаете назад меньшую. Вложения в сверхнадежные ценные бумаги тоже почти не дают дохода. На рынке переизбыток денег, и ваши никому не нужны. Такая ситуация, скорее всего, продлится годы. Только вы сами с помощью профессионалов сможете заставить ваши деньги работать на вас.

Придерживаюсь мнения, что ценные бумаги – это способ хранения средств, распределения рисков, но не заработка. На сверхприбыли в сегодняшней ситуации не стоит рассчитывать, ваши ожидания наверняка не оправдаются.

В помощь вам для получения более высокой доходности – профессионалы рынка. Используйте их советы, активно консультируйтесь, не полагайтесь на мнение кого-то одного. Работайте с одной компанией, но обязательно обращайтесь к эксперту со стороны для оценки их действий.

Как говорят гуру рынка, если вам сегодня финансовый консультант предложит доходность выше 10 % годовых в валюте, бегите от него и больше никогда к нему не обращайтесь.

Говорят профи

Я обратился к профессионалам фондового рынка за советом, как поступать сегодня в России людям с деньгами, если они хотят заработать на ценных бумагах. Являются ли эти вложения надежными и доступными и можно ли их называть настоящими активами?

Алексей Соловьев – основатель компании A. Partners, венчурный инвестор. На протяжении многих лет он ищет молодые растущие компании в новых перспективных секторах бизнеса. Он считает, что необходимо получить базовые знания и понять основные принципы инвестирования, чтобы не потерять средства и заработать на этом рынке. Важно понимать особенности различных способов инвестирования.

Все знают о соотношении риска и доходности: чем больше риск, тем выше может быть доходность, и наоборот. Но Алексей считает, что сегодня этого знания недостаточно. Необходимо ввести и другое соотношение: затраты времени – доходность – риск. Причем речь идет не о времени, затраченном непосредственно на осуществление операций на бирже, а о длительности подготовки и вашей аналитической работы. Вы должны понимать, что придется выделить время на анализ материалов, просмотр дайджестов, отслеживание новостей, изучение новых инструментов, предлагаемых брокерами и другими участниками финансового рынка. Чем больше вы будете уделять этому внимания, тем большую доходность можете ожидать.

Время, затраченное на аналитическую работу, изучение инструментов, уменьшает риск. То есть два человека, один из которых уделяет этому час в неделю, а другой – 10 часов, могут иметь одинаковый доход, но при этом уровень риска у второго будет ниже.

Вы зарабатываете, когда вкалываете на фондовом рынке как на работе. Как бы вам ни хотелось, но вы не можете работать час в месяц и зарабатывать хорошие деньги – не только на фондовом рынке, а вообще где-либо.

С точки зрения Алексея, прибыль появляется, когда вы уделяете работе на фондовом рынке не менее 20 часов в неделю, а инвестирование становится для вас одним из основных видов деятельности.

У кого денег немного

Вот что предлагает Алексей Соловьев для инвесторов с капиталом 50 000–100 000 рублей.

Разделите портфель на 2–3 части.

Первая категория – облигации среднего уровня риска (категории B+, А–). Это надежные облигации муниципальных образований и компаний с государственным участием. Самые надежные – ОФЗ (облигации федерального займа), гарантом по ним является государство. Но доходность самая низкая, 3–6 % годовых. По другим облигациям можно получить больше, но и риски выше.

Вторая категория – акции голубых фишек. Это акции надежных компаний, пользующиеся наибольшим спросом. Таких компаний в России всего 15, среди них, само собой, Сбербанк, «Газпром», «Лукойл» и другие монстры. За последние годы наблюдались как взлеты их котировок, так и оглушительные падения, но в целом это надежные вложения, просто надо не спешить их продавать при снижении стоимости, а следует ждать роста и продавать на подъеме. Доходность по ним очень разная, зависит от многих факторов.

Для информации: за период с конца 2014 года до конца 2018 акции Сбербанка показали высокую доходность – 68,6 % годовых, «Газпрома» – 4,8 %, МТС – 8,12 %. Как видите, разброс очень большой, и никто не мог это спрогнозировать.

Для этой категории инвесторов может быть интересен индивидуальный инвестиционный счет (ИИС). С его помощью можно проводить операции с ценными бумагами. Преимущество перед другими счетами заключается в том, что через три года использования этого счета вам полагается налоговый вычет. Если вы получаете официальную зарплату и платите с нее налог (НДФЛ), то часть его можно вернуть. Но есть много ограничений. Максимальная сумма, которую можно вернуть, составляет 52 000 рублей в год. Это означает, что на ИИС вы должны внести 400 000 рублей. Если вы заработаете на фондовом рынке 10 % годовых, то есть 40 000 рублей, то получите от государства еще 52 000 рублей. Это уже 23 % годовых. Но при бóльших суммах вложений это не работает, такие условия.

У кого денег побольше

Инвесторы с капиталом 1 млн рублей

Разделите ваш портфель на большее количество частей, только помните, что для человека с относительно невысоким достатком есть ограничения при вложениях в ценные бумаги. Существует так называемый статус «квалифицированного инвестора», которого человек достигает при вложениях более 6 млн рублей, он позволяет покупать все что угодно. Если вы не достигли этого статуса, то не сможете покупать многие ценные бумаги, в первую очередь большинство иностранных.

Во-первых, как и инвесторы с небольшим количеством денег, покупайте облигации, акции.

Во-вторых, добавьте к этому покупку иностранных ценных бумаг. Но приобрести их не так просто, как российские, напрямую торговать с заграницей не получится. Можно купить бумаги так называемых биржевых инвестиционных фондов (ETF). Эти фонды собирают ценные бумаги иностранных компаний, которые затем можно купить в России. Лучше всего в данном случае приобретать бумаги фондов, привязанных к крупнейшим биржевым индексам, таким как NASDAQ или Shanghai Composite. На длительном промежутке времени они показывают неплохой рост и достаточно надежны.

Разделите все ценные бумаги или некоторые их типы на две части: российские и иностранные, получите компетенции для приобретения бумаг иностранных компаний и разложите ваш портфель по валютному признаку (используйте для начала рубль и доллар). Ведите раздельный учет по каждой валюте.

Попробуйте какой-нибудь один высокорисковый инструмент – например, инвестирование в компанию на стадии pre-IPO (это когда компания намеревается в ближайшее время привлечь инвесторов), такое вложение может быть очень удачным. Или купите так называемые мусорные облигации с рейтингом B– и ниже (то есть облигации компании, которую независимые оценщики котируют очень низко, но в которую вы почему-то верите). Помните, что это рискованная стратегия: на этих бумагах можно хорошо заработать, если они «выстрелят», либо много потерять (их стоимость может сильно упасть, но то, что они совсем обесценятся, маловероятно). Но если вы готовы вложить миллион и работать по 20 часов в неделю, то у вас будет время на анализ ситуации и перспектив компании. Может быть, вам и повезет.

Инвесторам первого и второго типа Алексей рекомендует стратегию «buy & hold», то есть «купить и держать». При этом надо 2–4 раза в год проводить ребалансировку, подробный анализ ситуации, отслеживать плохие новости и тенденции и на основании этого принимать решение об изменении своего пакета вложений – что оставить, а что продать или купить.

Для богатых

Инвесторам с капиталом 1 млн долларов

Так как денег у вас больше, ваш портфель должен быть разделен на 7–10 частей. Это все те же инструменты, что упоминались выше: у вас должны быть высоконадежные облигации с низким доходом, «мусорные» категории BBB с высоким доходом, больше позиций по акциям отдельных компаний.

Вы можете добавить инвестирование в ETF с различными индексами и стратегиями, при которых доход зависит от недвижимости, на рынке есть такие специальные фонды.

Из высокорисковых инструментов вы можете выбрать такие экстравагантные, как моментные стратегии, при которых производится анализ пакета ценных бумаг в соответствии с их эффективностью за определенный период (для России рекомендуется рассматривать эффективность за полгода). После этого худшие бумаги продавайте, а лучшие докупайте.

Чудеса процента

Мне очень понравился ответ знакомой, профи на рынке ценных бумаг, на мой вопрос, что, с ее точки зрения, в первую очередь нужно для успеха на фондовом рынке. Она сказала: «Дисциплина и регулярность». Она считает вложения в фондовый рынок лучшим инструментом накоплений для работающего русского человека. Когда-то решила, что будет не спеша создавать свой актив, и каждый месяц на протяжении почти 10 лет откладывает не менее 10 % от заработка на свой брокерский счет и покупает надежные российские ценные бумаги. Она напомнила мне о чудесном свойстве сложного процента волшебным образом увеличивать капитал и привела пример расчетов.

Первоначально инвестируем 1 млн рублей. Считаем, что вложения в ценные бумаги приносят нам 10 % годовых в рублях. Это вполне реально, даже скромно. Потом добавляем ежемесячно по 30 000 рублей на протяжении 30 лет. 30 000 × 12 × 30 = 10 800 000 рублей – такова сумма регулярных вложений за весь период. Итого 10 800 000 рублей регулярных вложений плюс 1 млн в качестве первоначального взноса. В сумме – 11 800 000 рублей общих вложений за 30 лет.

В общей сложности за счет начисления процентов, на которые тоже начисляются проценты, получается почти 90 млн рублей, то есть если начать так накапливать в 30 лет, то к пенсии наберется весьма серьезная сумма. Вот они, чудеса сложного процента, дисциплины и регулярных инвестиций.

Можно подставить другие цифры: например, первоначальный взнос 200 000 рублей, ежемесячный – 20 000 рублей. Через 30 лет на счету – почти 50 млн рублей. Вы самостоятельно можете поиграть цифрами, используя калькулятор сложного процента, и рассчитать собственную финансовую программу.

Моя знакомая предлагает вкладывать деньги в высоконадежные российские облигации и акции, что очень просто делается через онлайн-банк в смартфоне. Можно настроить ежемесячные автоматические платежи, только каждый раз придется принимать решение, что именно покупать (примерно все то же, что рекомендовал Алексей Соловьев для первой категории инвесторов: ОФЗ, облигации и акции голубых фишек, муниципальных образований, например таких, как Московская область). Кстати, акции «Газпрома» в 2019 году выросли больше чем на 30 %, хотя за последние четыре года они приносили около 4 % годовых.

Еще я обратился за советом к Андрею Звездочкину, генеральному директору компании «Атон». Эта российская компания – один из лидеров в сфере управления активами на фондовом рынке. Она работает с русскими клиентами почти 30 лет, имеет офисы в разных странах мира.

Исходя из своего богатого опыта, Андрей считает, что главное – диверсификация, именно она помогает снижать риски и достигать поставленных финансовых целей. Работает это для всех клиентов, независимо от количества денег, то есть не надо покупать на все имеющиеся деньги один вид ценных бумаг или бумаги одного типа, надо распределять.

А для начала (это особенно важно!) человеку необходимо сформулировать цель. Чем более долгосрочной она будет, тем лучше (я думаю, что больше 10 лет, а лучше 20 или 30). Но, по словам Андрея, долгосрочное планирование – редкий случай. В основном люди ставят короткие цели – на ближайшие год-два. Обусловлено это разумным прагматичным подходом и полным отсутствием веры в стабильность и надежды на благополучное будущее. Как мы и говорили, убеждение, что мы можем стать жертвами страшного кризиса и обмана, вшито в наше подсознание и подтверждено личным опытом.

Итак, сначала финансовая цель. Потом надо продумать свои финансовые возможности на этот период, далее определить стратегию – куда и как вкладываем деньги. И эта стратегия всегда индивидуальна, как сшитый на вас костюм. Но на данном этапе не обойтись без финансового консультанта, который поможет разобраться, что такое риск для вас, что более вероятно, а что менее, что поможет достичь ваших финансовых целей, а что будет мешать.

Без специалиста тоже можно: открыл брокерский счет – и работай прямо с домашнего компьютера. Но тогда риски возрастают, лучше подстраховаться.

О чем нужно подумать при постановке целей?

● Риск. Сколько вы готовы потерять ради возможности заработать? Или не готовы терять вообще, а главное – сохранить имеющееся, пусть и с минимальной доходностью?

● Доходность. Чего вы ожидаете и на что готовы ради этого пойти? Этот пункт тесно связан с риском, и их надо рассматривать вместе.

● Сроки и ликвидность. Одно дело, если вам может понадобиться продать ценные бумаги в обозримом будущем, другое – если вы точно не будете этого делать в ближайшие три-пять лет.

● Валюта. Рубли, доллары, евро, фунты или что-то более экзотическое – в чем будете вести учет, рассчитывать прибыль, к чему привыкли и что планируете в дальнейшем? Будете ли переходить от одной валюты к другой для получения большего дохода?

В целом, отмечает Андрей, в долгосрочной перспективе фондовый рынок растет и будет расти. Это можно увидеть на примере фонда «АТОН – Петр Столыпин», который инвестирует в российские акции. Несмотря на все потрясения и кризисы, его доходность в рублях за последние пять лет составляет 20,2 % годовых, в долларах – 11,2 %, а за последние 20 лет – 22,3 % годовых в рублях и 17 % в долларах (по состоянию на 31 октября 2019 года).

Если клиент вложил 1 млн рублей в этот фонд более 20 лет назад, в 1999 году, и каждый месяц добавлял всего лишь по 10 000 рублей, то сейчас у него на счету более 127 млн рублей при общих вложениях 3 400 000 рублей. Вот такие результаты можно получить при долгосрочных вложениях всего лишь в один-единственный инструмент. Надо, конечно, понимать, что рубли сейчас имеют другую ценность, чем в 1999 году: была рублевая инфляция, о чем необходимо помнить, и курс доллара сильно изменился – более чем в два раза. Но все равно эффективность вложений оказалась весьма высокой.

Вопрос выбора финансового консультанта, советника очень важен. Андрей не советует слепо доверять рекомендациям или бренду. Бывает, в хорошей фирме работают не очень подходящие люди, а эксперт, не представляющий бренд, может оказаться прекрасным специалистом. Необходимо исследовать, разобраться во всем самому, для того чтобы почувствовать к эксперту доверие или обратиться к другому специалисту. Как правило, все начинают с рекомендаций – они являются некой гарантией, пусть и не всегда. Далее необходимо почувствовать, подходит вам этот специалист как человек или нет, и, конечно, разобраться в том, что он предлагает, запросить информацию, обратиться к другим знатокам, изучить аналитику, прочитать статьи экспертов, сравнить разные предложения. А после этого можно принимать решение. Как говорится, доверяй, но проверяй.

Глава 4
Недвижимость – не только хомут на шее

Откуда такая любовь?

Вложения в недвижимость – самый любимый и распространенный вид инвестиций в России, и не только у нас. По оценке экспертов, работающих с капиталами, богатейшие семьи планеты хранят в недвижимости не менее 60 % своего состояния. У нас доля еще выше, и это вполне объяснимо: в первую очередь так происходит потому, что у нас мало других возможностей. Например, наш рынок ценных бумаг недостаточно развит по сравнению с рынками других цивилизованных стран, и у нас просто меньше инструментов для вложений. Совсем не удивительно, что русские люди держат в недвижимости более 80 % своих капиталов.

Очень многие любят недвижимость и как инструмент инвестирования, и просто так: ведь ее реально видишь, можешь перестраивать, хочешь – используешь сам, нет – сдаешь. У нее, безусловно, есть своя магия, энергетика, это не просто деньги, актив. Причем каждый найдет недвижимость в соответствии со своими целями и предпочтениями: кто-то предпочитает квартиру в спальном районе, кто-то – загородный дом, а кто-то – центр города и дом с историей.

И у каждого свои представления о финансовой цели. Один мечтает о двух квартирах, которые он будет сдавать и жить на этот доход на пенсии, а другому и нескольких торговых центров с миллионными доходами мало. Кому-то достаточно квартиры-студии в соседнем доме, а кто-то мечтает об апартаментах в Париже или особняке в Лондоне. Очень многое зависит от фантазии, от мечты, ведь желания имеют свойство сбываться. То есть недвижимость уникальна еще и тем, что с нею связаны сильные эмоции. А какие эмоции от ценных бумаг? Или депозита в банке? Лишь удовольствие от обладания, от ощущения богатства.

Много плюсов

Недавно один из клиентов признался, что на собственной шкуре испробовал все способы инвестирования и решил остановиться только на недвижимости, несмотря на все ее минусы, – и таких людей очень много. Потому что у нее есть большое количество очевидных плюсов:

● Это единственный реальный, материальный актив. Что бы ни происходило на рынке, с ценами, вообще в экономике, недвижимость никуда не денется. При необходимости ее можно использовать и для себя лично. К тому же надежность вложений перевешивает относительно невысокую доходность, в то время как в случае банковского депозита вы свои реальные деньги обмениваете на обещания и выписку со счета.

● Перспектива роста стоимости. На длительном этапе, за много лет, стоимость всегда растет, и это хорошая прибавка к постоянному доходу от сдачи в аренду, увеличивающая общую доходность. Помню, в начале 1990-х знакомый уезжал в Канаду, и его трехкомнатная квартира в Крылатском стоила 5000 долларов. Сегодня это стоимость полутора квадратных метров.

● Постоянный стабильный доход, поступающий на ваш личный счет в банке в случае, если вы эту недвижимость сдаете.

Жена моего клиента 15 лет назад сказала ему: «В аренду я не верю». Тем не менее он много лет вкладывал средства в недвижимость, покупая ликвидные квартиры и нежилые помещения. В результате кризисов его основной бизнес практически перестал приносить доход. Все последние годы они живут именно на прибыль от сдачи в аренду множества объектов недвижимости. Несколько раз в год путешествуют по разным странам, останавливаясь в пятизвездочных отелях, не отказывают себе ни в походах по ресторанам, ни в шопинге, ведут совершенно буржуйский образ жизни. А если бы не вера мужа в недвижимость, ничего этого не было бы.

● Понятное безрисковое налогообложение и его администрирование. Это очень простая система, а при использовании статуса индивидуального предпринимателя еще и очень выгодная: всего лишь 6 % от суммы дохода. Отчетность можно вести и сдавать самостоятельно (с этим справится любой) либо поручить профессионалу – таких специалистов много, и их услуги стоят недорого.

● Возможность кредитоваться под этот актив. Недвижимость – самое понятное и убедительное для банка обеспечение по кредиту. При обсуждении и оформлении может возникнуть множество нюансов: разногласия при оценке, процентная ставка, сроки и прочее, но все это вопросы решаемые.

● При профессиональном вдумчивом подходе, работая с недвижимостью, можно получать доход, значительно превышающий средний по рынку, и даже сделать это своей профессией, постоянным бизнесом.

Минусов не меньше

Минусы недвижимости:

● Низкая ликвидность. Вы не сможете быстро превратить недвижимость в деньги или обменять на другой актив. В 1990-е годы рынок недвижимости был рынком продавца – он диктовал условия. В последнее время стало наоборот – теперь это рынок покупателя, и покупать проще, чем продавать.

● Риск снижения стоимости в долларах и даже в рублях, несмотря на то что исторически рубль все время обесценивается, а инфляция достаточно высока. Яркий пример – 2014 год: из-за падения стоимости нефти и политических катаклизмов рубль обвалился почти вдвое по отношению к доллару, а многие годы практически все цены фиксировались в рублях. После девальвации реальные рыночные цены остались рублевыми и даже уменьшились. Это значит, что владельцы недвижимости быстро потеряли около половины валютных накоплений.

● Риск потери: пожар или рейдерский захват – хотя от пожара недвижимость можно застраховать, а от мошенников защитить легальными схемами. Эти схемы проработаны опытными юристами и знакомы профессионалам рынка. Как правило, недвижимость обременяют долгами, которые вы сами же сформировали и контролируете, а объект с долгами не нужен никому. Другой вариант – долевое оформление на нескольких, причем для отчуждения необходимо присутствие всех владельцев одновременно, что сильно осложняет мошенничество. Сейчас получает распространение электронная подпись, а чтобы защититься от хакеров, можно заблокировать возможность осуществления сделки с такой подписью. В любом случае вам нужно обратиться к профессионалам в этой области и выбрать подходящий вариант.

● Постоянные расходы – коммунальные платежи, налоги. К тому же они все время растут быстрее инфляции.

● Сложность управления – этот процесс необходимо регулярно контролировать и разбираться в нем. Передать недвижимость кому-то в управление сложно и рискованно, но можно хотя бы частично. К тому же недвижимость ветшает со временем и требует обновления, ремонта.

● Относительно невысокая доходность от сдачи в аренду: на уровне 3–10 % годовых в зависимости от типа недвижимости и эффективности управления. Это сопоставимо с процентами от банковского депозита.

● Относительно высокие проценты по ипотеке и тем более кредитам, полученным под обеспечение вашей недвижимости. Это неудивительно, ведь ключевая ставка ЦБ составляла в последнее время около 8 %, хотя сейчас она уже на уровне 6,5 % и имеет тенденцию к снижению, банки просто не смогут давать кредиты под более низкие проценты.

● Неутешительные перспективы российского рынка недвижимости. Конца и края не видно плохим новостям в геополитике и мировой экономике, что напрямую влияет на наш рынок, хотя он всегда развивается по синусоиде – то вверх, то вниз. Но в последнее время «низ» очень уж затянулся, и положительных прогнозов на ближайшее будущее мало. Хотя чем глубже и дольше падение, тем активнее будет рост.

Считай сколько

Сдача недвижимости в аренду не приносит золотых гор, она вполне сравнима по доходности с банковскими депозитами или вложениями в консервативные ценные бумаги. Разные виды недвижимости приносят различный доход. Самая слабая отдача от жилой недвижимости – квартир и загородных домов, зато сдать их проще, чем нежилые помещения, следовательно, и простаивать они не будут. Ставка колеблется от 3 до 6 % годовых, при эксклюзивности и востребованности объекта может достигать 8 %.

Эффективность можно увеличить, если перейти на посуточную сдачу, но не каждый объект для этого подходит. В данном случае на первое место выходит расположение: квартира должна находиться в центре, чтобы остановившийся в ней турист мог пешком обойти все достопримечательности города. Еще в Москве пользуется спросом деловой район Сити: здесь останавливается много людей бизнеса, поэтому и ставки высоки. Фактически посуточная аренда составляет конкуренцию отелям. И требования у клиентов специфические: они ожидают, что качество ремонта, дизайна и сервиса будет соответствующим. Если вы способны все это обеспечить, то доходность может достигать 12–14 %.

Что и говорить, самому заниматься сдачей в посуточную аренду сложно, хлопотно: надо выстраивать отношения со специализированными сайтами бронирования, все время быть на связи с гостями, встречать их и провожать, разбираться с возникающими проблемами – не все способны с этим справиться. Помочь могут специализированные компании, но их комиссия достаточно высока – в районе 20 % от дохода. Этот бизнес достаточно сложный, и вряд ли вы будете такой компанией до конца довольны.

Но есть люди, которым очень нравится такой «гостиничный» бизнес, они получают от этого удовольствие. Одна моя знакомая имеет несколько квартир и еще какое-то количество снимает на длительный срок, а сдает все посуточно. Она и хозяйка, и консьержка, и ресепшен в одном лице. Получает удовольствие от знакомства с новыми людьми, заботы о них, и даже проблемы приносят ей радость. Единственное, что ей не нравится, это когда клиенты предъявляют надуманные необоснованные претензии. Часто это происходит от общего негативного настроя человека.

В такой работе случается много забавных либо досадных событий. Однажды в квартиру, где жили гости, стал ломиться нетрезвый сосед с другого этажа. Сначала он пытался открыть дверь своим ключом, а потом начал звонить и стучать, требуя, чтобы жена открыла ему дверь. Вообще-то он милейший человек, никогда с ним ничего подобного не происходило, и на следующий день он очень сильно извинялся и смущался. И хотя вся история длилась не более пяти минут и была достаточно комична, гости оставили на сайте-агрегаторе жуткий комментарий о том, что в квартиру ломились гангстеры. Из-за этого отзыва на несколько месяцев аренда этой квартиры значительно снизилась, потенциальные клиенты выбирали другие варианты.

Безусловно, финансовая выгода от сдачи коммерческой недвижимости больше. Офис приносит около 10 % годовых, а торговое помещение даже до 15 %. Некоторые предпочитают владеть именно коммерческой недвижимостью, считая, что отношения с компаниями выстроить проще, чем с физическим лицом. И помещение может быть большого размера, приносить значительную прибыль по одному договору, бóльшую, чем квартира или дом. Очень богатым людям (с состоянием больше 20 млн долларов) я рекомендую сдавать именно такие объекты, чтобы не заниматься «мелочёвкой» и не утонуть в обилии требований клиентов. Но для большинства все-таки сдавать жилые объекты менее рискованно.

С 2008 года рынок коммерческой недвижимости сталкивается с серьезными проблемами. Количество компаний – потенциальных арендаторов не увеличивается, на рынке происходит множество банкротств, и все это сказывается на ликвидности объекта. Если арендатор решил по той или иной причине съехать, вам не скоро удастся найти другого. В этом случае вас ожидает длительный период простоя помещения и, соответственно, падение доходности.

Как ни странно, но юридические лица менее надежны в вопросах оплаты, чем физические. Распространена ситуация, когда компания меняет юридическое лицо, а то, с которым вы заключили договор, банкротится. Это означает, что вы никогда не сможете получить свои деньги, которые компания не заплатила. Даже если выиграете суд, с компании вряд ли что-то можно будет получить; как правило, у нее нет активов, и никто по ее обязательствам не отвечает. Другая ситуация с физическим лицом: человек понимает, что, заключив договор, принял на себя обязательства и если он их нарушит, то будут серьезные проблемы. Очень немногие люди готовы стать банкротами, тем более из-за неуплаты нескольких арендных платежей, которые при этом не очень велики. Подавляющее большинство арендаторов – физических лиц выполняет свои обещания и платит по счетам, в отличие от многих компаний.

Мой знакомый инвестор Виктор в течение трех лет сдавал помещение площадью около 600 кв. м одной компании и получал ежемесячно на свой счет индивидуального предпринимателя порядка 750 000 рублей. Фирма занималась продажей, ремонтом и обслуживанием кондиционеров, всегда платила вовремя, с нею никогда не было проблем. И с Сергеем, финансовым директором компании, сложились доверительные отношения: на Новый год обменивались подарками, могли просто так созвониться, поболтать.

Проблемы начались, как всегда, неожиданно: в начале очередного месяца деньги не поступили. По телефону Сергей пообещал сделать перевод в ближайшие дни. Ничего страшного не происходит, заверил он, просто клиент задержал платеж и нужно подождать.

Виктор даже не начал волноваться, поскольку прекрасно знал, как непросто временами бывает вести бизнес, и поверил словам Сергея. Правда, платеж пришлось ждать почти месяц и сумму заплатили не полную, а чуть больше половины. Потом начались переговоры о следующей задержке платежа: мол, времена сейчас сложные. Договорились о том, что арендная плата будет больше на 15 %, но арендаторы получат трехмесячную отсрочку, а за это предоставят гарантийное письмо от другой своей компании, и все будет зафиксировано в официальном договоре. История тянулась почти год. Сергей постоянно нарушал договоренности, ссылаясь на не зависящие от него обстоятельства. Были и неоднократные встречи с генеральным директором. Какие-то деньги выплатили, но в результате накопился долг более 5 млн рублей. И однажды компания за один день съехала из офиса, перевезла в другое место все оборудование и мебель, а Сергей сказал, что в компании больше не работает и ничего не решает.

Судебное разбирательство прошло достаточно быстро, за три месяца. На заседания ответчик ни разу не явился, и понятно почему: он перестал управлять этим юридическим лицом, там остались только долги. Несмотря на решение суда, Виктору ничего не удалось получить.

Не только аренда

Разбогатеть, значительно увеличить свой капитал, сдавая недвижимость в аренду, не получится. Такой вид деятельности обеспечит только постоянный прозрачный денежный поток, что уже очень ценно. А вот если хочется быстро разбогатеть, то нужно рисковать, вкладывая деньги в перспективную недвижимость: например, в новостройки на ранних этапах строительства или в объект, который вы переделаете, реконструируете, и он станет цениться намного больше. Одно время в Москве и Санкт-Петербурге было очень популярно расселение коммуналок. Предлагали жильцам отдельные квартиры, но на окраине, многие соглашались, а в центре у нового владельца оставалась полноценная квартира, которая стоит очень дорого. Теперь с этим сложнее, как правило, получается не так выгодно, как раньше.

У меня есть клиент, который покупает квартиры в исторических домах Москвы, делает в них уникальный дизайн под ключ и перепродает. Во Франции даже существует такой особый вид деятельности: marchand de bien immobilier – специалист по восстановлению недвижимости. Человек выкупает обветшавшую квартиру или даже здание, реставрирует, практически создает произведение искусства. За это он платит значительно меньше налогов при продаже этой недвижимости.

Другой мой знакомый в течение многих лет ищет и выкупает перспективные участки земли или старые загородные дома в привлекательных местах и строит там новый дом, потом перепродает или сдает в аренду. Конечно, это непросто, но, как говорится, без труда не вытащишь и рыбку из пруда.

Квартира, офис, магазин?

Как формируется цена на недвижимость – очень интересный вопрос. Мало кто об этом знает, но механизм определения стоимости для жилых и коммерческих площадей совершенно разный.

Цена жилья определяется только спросом и предложением. Чтобы правильно оценить объект, надо провести сравнительный анализ аналогичных вариантов. С квартирами в городе, в спальном районе все просто – одинаковых предложений много. Сложнее с загородными домами и квартирами в исторических (не типовых) домах, потому что сравнить особо не с чем. Но тем не менее всегда можно найти, на что ориентироваться, а согласится с вашей ценой покупатель или нет – вопрос продвижения и торговли.

В последние годы продавать недвижимость стало сложно. Рынок изменился: резко увеличилось количество предложений, а покупателей, наоборот, стало значительно меньше.

Помню, в начале 2000-х я покупал двухкомнатную квартиру в Крылатском и выбрать было не из чего: буквально несколько предложений, и все с серьезными недостатками. Пришлось ждать подходящий вариант несколько месяцев и быстро, опережая других, покупать более-менее подходящий. Посмотрел сейчас – 245 предложений «двушек» в этом районе! Покупателям раздолье, а продавцам печаль. Надо как-то особым образом позиционировать свою квартиру, чтобы на нее обратили внимание при таком сумасшедшем предложении.

При оценке нежилых помещений применяется совершенно другой подход. Здесь самое главное – ставка доходности, то, сколько процентов в год сможет приносить данный объект, – то есть совершенно финансовый, денежный подход.

Реальный пример: продается офис 100 кв. м на первом этаже жилого дома в центре Москвы, в районе Чистых прудов. Как его оценить? Если сравнивать с ценами на квартиры (ведь это бывшая квартира в жилом доме), то цена должна быть в районе 400 000 рублей за 1 кв. м, то есть общая стоимость – 40 млн рублей. Сравнение с ценами на офисы в данном районе ничего не даст, потому что предложений совсем немного и все они сильно отличаются друг от друга по разным параметрам. Зато известна средняя рыночная арендная ставка в этом районе, она равна 25 000 рублей за 1 кв. м в год. То есть ежегодно за аренду хозяин офиса будет получать 2 500 000 рублей. Сегодня инвесторы и владельцы офисов рассчитывают на доходность 10 % от вложенных средств. То есть 2 500 000 рублей – это 10 % от стоимости офиса, соответственно, общая рыночная стоимость объекта – 25 млн рублей. Обратите внимание: квартира в этом доме стоит 40 млн рублей, а офис – 25 млн рублей.

Более 10 лет назад ситуация была совершенно иной и коммерческая недвижимость вследствие дефицита и высокого спроса на нее стоила значительно больше жилой. Но жизнь и ситуация на рынке изменились.

Локейшен

Месторасположение – самое главное для недвижимости. Есть такая поговорка специалистов рынка: «Для недвижимости важны три вещи: локейшен, локейшен и локейшен!» Особенно это критично для коммерческих помещений.

Многие гонятся за торговыми площадями, желая получать максимальный доход. Но надо помнить, что он связан с особым риском: чем доходнее, тем рискованнее. Если купить помещение в удачном месте, то разговоры о риске кажутся странными: адрес не меняется, сейчас помещение востребовано, желающие арендовать выстроились в очередь, цены аренды высокие. Что может случиться? Оказывается, много чего.

В переулках Мясницкой улицы, в самом центре Москвы, много лет работал продуктовый магазин. Не очень большой – порядка 200 кв. м, для этого района вполне достаточно. Стоимость аренды была в два раза выше, чем у офиса в этом же доме, конкуренция практически отсутствовала, мимо проходит большой поток людей – потенциальных покупателей. К хозяину раз в два месяца обращались желающие снять это помещение, а магазин работал и процветал. С советских времен в центре города не хватало продуктовых магазинов, и ситуация не менялась: магазинов мало, цены высокие.

Но неожиданно поменялась политика торговых сетей: они стали гнаться за выручкой и открывать множество новых торговых точек. Сначала в километре открылся «Дикси», вскоре чуть ближе появилась AB Daily, а потом в соседнем доме – магазин «Магнолия» с огромным ассортиментом, и наш небольшой сверхприбыльный магазинчик, прекрасно чувствовавший себя 20 лет, не смог выдержать конкуренции. Клиентов стало совсем мало, и он закрылся. Уже более двух лет помещение пустует, хотя хозяин снизил стоимость аренды в два с лишним раза. И выхода не видно, разве что еще снижать. Когда-то прекрасный актив превратился в пассив.

А вот еще один пример.

У моего знакомого есть торговая площадь рядом со станцией метро «Коньково» на первом этаже жилого дома. Дела шли прекрасно на протяжении многих лет, пока прямо у метро не построили новенький торговый центр площадью несколько тысяч квадратных метров. Эти метры надо было срочно заполнять, и хозяин обрушил цены аренды во всем районе, намного понизив ставки и переманив арендаторов у конкурентов. Сейчас помещение знакомого сдается, но доходность совсем не та, что раньше, и цена сильно снизилась.

На успешность магазинов очень влияет потребительский спрос, предпочтения покупателей, которые меняются со временем. Например, с началом кризиса 2014 года во многих торговых центрах опустели магазины, и арендаторы стали съезжать, что еще сильнее уменьшило поток клиентов. Арендные ставки значительно снизились, и рынок только сейчас начинает восстанавливаться. Но, видимо, до старых «золотых времен» так и не доберется.

В Москве на торговую деятельность сильно повлияла программа «Моя улица», при реализации которой расширили тротуары и уменьшили парковки. В некоторых местах пешеходный поток вырос, и это привлекло новые магазины масс-маркета, которые, правда, не платят высоких ставок аренды. А где-то торговля совершенно заглохла. Например, Тверская перестала быть главной торговой улицей страны, как это было на протяжении последних 30 лет. Теперь там негде поставить автомобиль, и богатые покупатели стали ездить в другие места, поэтому и арендные ставки упали, и свободных помещений стало очень много. Премиальные бренды почти все покинули эту улицу, а компании попроще не могут потянуть даже снизившиеся цены аренды. Да и статус, престижность улицы совершенно изменились, хотя она стала выглядеть намного лучше, чем раньше.

История со сносом торговых павильонов у станций московского метро прошумела на весь мир. Если помните, при мэре Лужкове почти все самые лучшие места были отданы под торговлю и вокруг станций метрополитена практически существовали рынки – без какой-либо архитектурной идеи, нарушая все эстетические каноны, главное – деньги. Легкие и не очень конструкции были установлены вопреки существующим правилам, но на них были оформлены положенные документы и получены законные свидетельства о собственности. Клиентов в этих местах с утра до ночи было огромное количество, торговля шла бойко, ставки аренды – запредельные. И так продолжалось более 10 лет, пока не поменялся мэр города.

Новая власть решила провести кардинальные изменения. Процесс переговоров и разбирательств тянулся долго, а закончилось все в одну ночь. Неожиданно в темноте к торговым павильонам в разных районах Москвы одновременно подъехали экскаваторы и за несколько часов превратили все эти сверхприбыльные объекты недвижимости в горы строительного мусора.

Один мой приятель владел пятью павильонами и получал с них хороший доход. Он их не строил, не платил взяток и ничего незаконного не делал, купил их совершенно легально на вторичном рынке по высокой стоимости с целью получать регулярный законный доход. Из пяти объектов четыре были уничтожены в ту ночь. Пятый ему оставили из жалости (как он потом мне рассказывал), понимая, что он не виноват и надо хоть в чем-то пойти навстречу.

Мой приятель Эдуард уже 18 лет владеет в Москве офисом площадью 400 кв. м возле станции метро «Автозаводская». Это недалеко от центра, район, где со времен перестройки офисы всегда были востребованы. В первые годы он сдавал его одной и той же компании, продлевая договор с ежегодным повышением цены. Но около 10 лет назад по соседству началось активное строительство бизнес-центров. За несколько лет возвели несколько десятков тысяч квадратных метров новых офисов с современной архитектурой и со всеми удобствами.

У Эдуарда начались проблемы: арендатор съехал в новый бизнес-центр, где ставка оказалась значительно ниже. Первое время Эдуард пытался сдать офис по той же стоимости, что и раньше, но тщетно. Затем он начал отслеживать все предложения конкурентов, чтобы сдать подешевле, но целиком помещение никто не хотел снимать. Ему пришлось сдавать офис по частям, теряя плату за общие места пользования – коридор и туалеты. Один арендатор снял относительно большую площадь – 150 кв. м, а остальные помещения пришлось сдавать по комнатам площадью от 20 до 50 кв. м и по ценам ниже, чем в новых бизнес-центрах. А еще теперь Эдуарду приходится намного больше заниматься управлением, ведь с десятком арендаторов и проблем приходится решать значительно больше, чем с одним.

Предприимчивые люди продолжают искать новые возможности даже на таком развитом рынке, как рынок торговых помещений. Один мой клиент в последние годы скупает квартиры на первых этажах жилых домов в городах Подмосковья. Предварительно он проводит замеры пешеходного трафика: если количество потенциальных покупателей достаточное по меркам сетевых магазинов (а он знает эти стандарты), то квартира покупается и оформляется как нежилое помещение. Молодец, открыл новую нишу, хотя и временную.

За последние 10 лет я не приобрел ни одного коммерческого помещения, зато купил несколько жилых, а от части коммерческих избавился – именно для того, чтобы уменьшить риски и проблемы, перечисленные выше. Но тем не менее что-то я себе еще оставил для баланса портфеля. И вам советую бóльшую часть иметь в жилых объектах, но не все. Меньшую вложить в коммерческую недвижимость, но с правильным расположением и хорошей перспективой.

Хотя я постоянно говорю о балансе вложений, о том, что нельзя держать яйца в одной корзине, есть много примеров удачных инвестиций в активы одного типа без соблюдения баланса, в том числе и в коммерческую недвижимость.

Один знакомый всю свою жизнь занимался продажей автозапчастей. Начинал с небольшого ларька и со временем стал владельцем трех магазинов на автомобильных рынках. Всегда был активно вовлечен в работу, все контролировал, принимал решения о закупках, анализировал спрос, вел учет, обучал продавцов, и бизнес в результате приносил высокую прибыль. Как рачительный хозяин, он не позволял себе необоснованных трат, почти все средства направлял на закупку новых товаров, а не на развлечения. Кроме того, год за годом он увеличивал личные накопления, вкладывая средства только в нежилые помещения Москвы, причем старался купить их в своем районе. Очень целенаправленно – только офисы для медицинских клиник, в основном стоматологических, с длительными договорами аренды и доходностью в районе 10 % годовых. Он понимал, что такие клиники ориентированы на постоянных клиентов, живущих поблизости. Кроме того, клиники много денег вкладывают в ремонт и специальное оборудование, поэтому переезжать им совершенно невыгодно – слишком затратно.

В результате он собрал более десятка помещений с постоянными надежными арендаторами и денежным потоком, составляющим несколько миллионов рублей в месяц.

Однажды к нему пришли представители конкурента – очень крупной компании, торгующей запчастями и имеющей намного больше возможностей, магазинов, выручки. Они предложили закрыть один из его магазинов, потому что он мешал их торговле, и были готовы как-то компенсировать это. Но он не оценил всех рисков и без размышлений отказался.

Возможно, эти события никак не связаны, но примерно через месяц на него напали в подъезде, ударили сзади молотком по голове, взяв все, что было у него с собой ценного. Травма оказалась серьезной, он чуть не умер, почти год провел в больнице и санатории. Все это сильно сказалось на его работоспособности, до конца он так и не смог восстановиться. За это время без его контроля бизнес дал трещину, прибыль резко упала, один магазин сгорел вместе с товаром, да и конкуренция возросла. По просьбе родных он ликвидировал этот бизнес, ничего за него не получив, но и не оставшись никому должен. Сейчас он благополучно живет, сдавая в аренду те самые коммерческие площади и получая постоянный доход, лишенный риска.

Кварт-апарт

Распространенный вопрос клиентов-инвесторов: что сегодня лучше покупать квартиру или апартаменты и чем они отличаются?

В нашем языке слово «апартамент» – фактически синоним слова «квартира». Но в последние годы стало строиться много жилья не просто с названием «апартаменты», но и с соответствующим юридическим статусом, и в этом вопросе важно разобраться.

Кто-то не обращает внимания на эти различия и учитывает только качество объекта, его положение и цену. А есть клиенты, которые вообще не рассматривают покупку апартаментов даже в коммерческих целях. Я спрашиваю у них почему. Ответы разные, в основном эмоциональные: «Не хочу», «У меня только квартиры», «Не рассматриваю, это что-то другое», «Друзья не советуют».

Внешне разницы никакой нет – все это объекты недвижимости, пригодные для проживания, – стены, потолок, окна. Основное отличие – в юридическом статусе и соответствующих особенностях использования жилья владельцем.

Итак, квартира – это объект жилой недвижимости, а апартамент – коммерческой. В связи с этим в апартаментах нельзя иметь постоянную регистрацию, можно только временную. Правда, она делается на пять лет и затем продлевается, но тем не менее у вас могут возникнуть проблемы при обращении в социальные учреждения. Детский сад, школа, поликлиника – никто не вправе вам отказать, но в реальной жизни проблемы случаются: например, именно для вашего ребенка места в детском саду может не хватить. То есть человек с временной регистрацией всегда попадает в конец очереди, но только если она существует, а для инвесторов в недвижимость это вообще не имеет никакого значения.

В последнее время появляются предложения разрешить постоянную регистрацию в апартаментах, эксперты активно это обсуждают. Возможно, в ближайшие годы правила изменятся и этот вопрос снимется.

Следующее отличие – налогообложение. Ставка налога на жилые помещения ниже, чем на апартаменты, и вопрос о ее уравнивании тоже обсуждается, но пока не решен и неизвестно, решится ли. На квартиры ставка налога 0,1–2 %, на апартаменты – 0,5–2 %. В зависимости от разных условий в большинстве случаев в абсолютном выражении за апартаменты приходится платить большие суммы, но все зависит от конкретного варианта и обстоятельств. Часто бывает, что ставка налога выше, но кадастровая стоимость, от которой рассчитывается сумма налога, значительно ниже, в этом случае абсолютная величина платежей получается меньше. К тому же обслуживание апартаментов стоит дороже, чем квартир, но это, опять же, зависит от конкретного объекта.

Нам как потребителям важно знать, что апартаменты дешевле квартир аналогичного плана. Разница существенная и может достигать 15–20 %. Она способна компенсировать более высокие расходы на содержание и налоги.

Получается, что с точки зрения стоимости невозможно однозначно определить, что более выгодно. Я бы рекомендовал не заострять на этом внимание. Затраты на квартиру и апартаменты за большой промежуток времени (десяток лет и более) будут примерно одинаковы.

Мой друг искал себе большую квартиру в определенном районе, ограниченном десятком улиц. Апартаменты рассматривать категорически отказывался. Несколько месяцев он подбирал подходящий вариант, пересмотрел все, что только было возможно. И в результате его позиция изменилась – он приобрел апартаменты в только что возведенном комплексе. По совокупности факторов данное предложение оказалось для него самым интересным и по стоимости, и по качеству объекта. Он подробно изучил все плюсы и минусы и решил, что постоянная регистрация по этому адресу для него не важна, а стоимость квадратного метра и общая сумма сделки получалась значительно меньше, чем за квартиру аналогичного качества. Да и просто этот вариант ему понравился больше других.

Апартаменты хороши еще и тем, что в отличие от жилого помещения при необходимости их вполне законно можно использовать под офис, то есть апартаменты можно эксплуатировать по-разному. Некоторые совмещают – часть апартаментов отводят под жилье, а другую под коммерческие помещения. И ходить в офис не нужно: открыл дверь – и ты уже на работе!

Знакомый застройщик очень быстро распродал комплекс апартаментов в самом центре Москвы именно под такой формат – совмещение офисов и жилья. Было три категории покупателей: первые, кто покупал апартаменты под офис, вторые – как квартиры для сдачи в аренду, третьи – для совмещения этих форматов. И все покупатели были довольны возможностью гибкого использования помещений. Они понимали, что рыночная ситуация может измениться: например, сегодня востребованы квартиры, а завтра потребуются офисы. Такой подход уменьшает риски вложений.

Получается, что если вы приобретаете недвижимость для коммерческих целей, для дальнейшей сдачи в аренду, то вам, скорее всего, будет выгоднее купить апартаменты, а не квартиру. Если же недвижимость покупается для собственного проживания с семьей и это единственное ваше жилье, то я бы рекомендовал приобрести квартиру.

Новострой вступает в бой

Многие используют недвижимость не только как способ сохранения средств или получения арендного дохода, но и для того, чтобы значительно и быстро увеличить свой капитал, заработать сверхприбыль, – примеров множество. Как и любая предпринимательская деятельность, это рискованное занятие, но, как известно, кто не рискует, тот не пьет шампанское.

Способов приложить свои таланты в этой сфере множество: строительство и реконструкция, перепрофилирование, новое позиционирование объекта на рынке. Но самым простым и распространенным способом дополнительного заработка является покупка новостроек на раннем этапе строительства. Все предельно просто: покупаешь дешево, продаешь дорого. Этот способ подходит всем, и людям с небольшими накоплениями (ведь можно использовать рассрочку или ипотеку либо совместить их), и неспециалистам, которые почти ничего в рынке не понимают. Только надо проконсультироваться с доверенным экспертом.

Но если бы все было так просто, все были бы богаты, здоровы и счастливы и не существовало бы сотен тысяч обманутых дольщиков и людей, которые не могут расплатиться с долгами.

Внимание на пузыри

Пузырь на рынке недвижимости надувается из-за того, что множество людей бросаются покупать недвижимость – как правило, квартиры в новостройках в кредит для перепродажи, чтобы заработать на росте стоимости. Вначале, в первые годы, все идет как по маслу, рынок растет, деньги сыплются в карманы. Но в какой-то момент цены останавливаются, а потом начинают резко падать. Люди перестают покупать недвижимость, ожидая дальнейшего падения, и цена опускается все ниже и ниже…

Те, кто купил жилье на свои деньги, могут просто переждать несколько лет, пока цены не начнут расти. А рост обязательно произойдет, только неизвестно, когда и насколько вырастет цена. Но те, кто покупал в кредит, теряют недвижимость и еще остаются должны банку крупные суммы: ведь продать пришлось значительно дешевле, чем покупали, и полученные деньги даже не покрыли кредит, а еще накопились штрафы и капают пени.

Так произошло в Японии в начале 1990-х. Очень многие японцы брали ипотеку и покупали квартиры для перепродажи – пожалуй, это был самый серьезный кризис недвижимости в мире. Страна не может оправиться от него до сих пор, стагнация японской экономики продолжается все эти годы.

Этот жуткий кризис был связан не только с недвижимостью, но и с пузырем на фондовом рынке. Катастрофе предшествовали десятилетия устойчивого роста. Начиная с 1960-х и по 1980-е годы японская экономика демонстрировала один из самых высоких в мире темпов роста, в среднем 8 % в год. Цены росли на всё: недвижимость, ценные бумаги. Почти все японцы вкладывали сбережения в недвижимость, покупали по несколько квартир, перепродавали их, брали под это кредиты.

С 1970-х по 1980-е годы цены на землю в стране выросли почти на 200 %, особенно в крупных городах. За следующее десятилетие японская земля подорожала еще более чем на 100 %, а стоимость акций японских компаний росла почти на 30 % в год. В итоге в стране разразился финансовый кризис, обрушились фондовые индексы, и это повлекло за собой бесчисленное количество банкротств.

По подсчетам экспертов, в то время объем так называемых плохих долгов (тех, которые вряд ли будут возвращены) вырос до 1 трлн долларов. Японский рынок недвижимости обрушился: за первый год цены снизились на 30–40 %, за второй – еще на 20 %. Цены продолжали падать вплоть до середины 2000-х, но до начала столетия все равно оставались самыми высокими в мире.

Цена самой дорогой недвижимости в центральном торговом и деловом квартале Гиндза в 2004 году составляла всего 1 % по сравнению с 1989 годом. Падение в 100 раз! А в среднем по стране цены снизились за 15 лет более чем в 10 раз! До этого они были сильно перегреты даже по сегодняшним меркам: 1 кв. м недвижимости в квартале Гиндза стоил около 1 млн долларов! А в других районах Токио – около 100 000 долларов. Зато сейчас цены примерно такие же, как в других крупных мировых мегаполисах – Лондон или Нью-Йорк.

Американский кризис 2008 года, потянувший за собой весь мир, произошел также из-за рынка недвижимости (это ярко и достоверно показано в фильме «Игра на понижение»). Тогда даже официантки баров покупали для перепродажи несколько домов в кредит с нулевым первоначальным взносом, и для них все закончилось весьма печально.

Сначала цены на рынке недвижимости США перестали расти, и у огромного количества людей возникли проблемы с реализацией домов и квартир. А продавать им было необходимо срочно, потому что куплено все было в кредит практическ�

Скачать книгу

Редактор А. Новресли

Главный редактор С. Турко

Руководитель проекта М. Красавина

Корректоры Е. Аксёнова, О. Улантикова

Компьютерная верстка А. Абрамов, О. Макаренко

Дизайн обложки Ю. Буга

© Дмитрий Лебедев, 2020

© Евгений Крюков, фотография на обложке, 2020

© ООО «Альпина Паблишер», 2020

Все права защищены. Данная электронная книга предназначена исключительно для частного использования в личных (некоммерческих) целях. Электронная книга, ее части, фрагменты и элементы, включая текст, изображения и иное, не подлежат копированию и любому другому использованию без разрешения правообладателя. В частности, запрещено такое использование, в результате которого электронная книга, ее часть, фрагмент или элемент станут доступными ограниченному или неопределенному кругу лиц, в том числе посредством сети интернет, независимо от того, будет предоставляться доступ за плату или безвозмездно.

Копирование, воспроизведение и иное использование электронной книги, ее частей, фрагментов и элементов, выходящее за пределы частного использования в личных (некоммерческих) целях, без согласия правообладателя является незаконным и влечет уголовную, административную и гражданскую ответственность.

* * *

Введение

Каждому хочется стать успешным, и каждый понимает успех по-разному. Для меня это не только деньги и статус в обществе. Важно то, насколько человек свободен, способен жить так, как хочется, как просит его душа. Одна из составляющих свободы – финансовая. Доход финансово свободного человека позволяет ему не думать постоянно о деньгах как о средстве существования. Очень важно, что при этом не приходится зарабатывать день и ночь. Такой человек работает потому, что ему это нравится, и у него достаточно времени на полноценное общение с близкими и друзьями, отдых, путешествия. Он может при желании и вовсе оставить работу, и при этом уровень жизни не станет ниже. Он спокоен за будущее собственное и своей семьи, потому что деньги будут работать на него и приносить постоянный доход. Вот это я и называю финансовой свободой.

Кто-то скажет, что любой богатый человек живет так. Но нет же! Столько людей, ворочающих миллионами, на самом деле рабы своих денег. Они вынуждены постоянно крутиться, работать по многу часов в день, чтобы удержаться на достигнутом уровне. Они редко бывают дома, потому что посвящают львиную долю времени зарабатыванию денег. И самое печальное – стоит им выпасть из этого процесса и накопления стремительно тают. Такое богатство точно не свобода! Поэтому прежде всего я буду писать не о богатстве, а о финансовой свободе и способах ее достижения.

Всю жизнь я работаю с деньгами и с людьми, принимаю решения, что покупать, а что продавать, какие активы сегодня более выгодны, какие – менее. Слушаю клиентов, партнеров, экспертов, взвешиваю все за и против, а потом принимаю решения.

Я родился и вырос в обычной советской семье, выучился на преподавателя физики, некоторое время поработал в школе, а потом основал свой бизнес. С нуля, как миллионы соотечественников в 1990-е. Все мои достижения – результат труда и внимательного отношения к мнению других людей. Я слушаю и слышу их, но решения принимаю только сам и несу за это ответственность.

У меня не было «богатого папы», но я очень много учился у самых разных людей. Не имел какого-то одного наставника, но собирал знания из разных источников. Знаю по себе, что значит быть бедным и богатым, как сложно заработать и как легко все потерять. Люблю конкретные дела и ненавижу болтовню. В первую очередь я предприниматель-практик, эксперт, учившийся на своих ошибках.

Тема финансовой независимости, свободы затаскана всеми подряд. Об этом написано много книг. Большая часть авторов – иностранцы. Их опыт и советы часто кажутся нам наивными, смешными и неприменимыми в России сегодня, и это действительно так.

Я написал эту книгу на основании собственного опыта обретения финансовой свободы и опыта своих клиентов, друзей и знакомых. Все примеры в ней реальны, все рекомендации проверены на себе. Из книги можно взять очень много полезного, практического для обретения финансовой свободы, хотя это не инструкция. У меня самого сводит скулы от скуки, когда я открываю очередную книгу про инвестиции и пассивный доход, поэтому моей задачей было написать не только полезную, но и интересную книгу. Она – о реальных шагах и примерах обретения финансовой независимости в России сегодня.

Я почти ничего не говорю о том, как подняться, начав с нуля, как заработать стартовый капитал, – об этом пишут многие. От себя добавлю: самое главное – развиваться, трудиться, повышать квалификацию, и деньги придут. Но заработать недостаточно – не менее важно не потерять, сохранить и приумножить.

Здесь вы найдете конкретные рекомендации: куда можно и нужно вкладывать деньги, а куда – слишком рискованно; что приносит доход; как сбалансировать свои вложения в разные виды активов; чем активы отличаются от пассивов; какие опасности подстерегают человека с деньгами и российским паспортом. Все это – несложные вопросы, но из опыта общения с клиентами, партнерами по бизнесу и просто знакомыми я понимаю, что большинство этого не знает, не понимает или не применяет в своей жизни.

Эта книга – для читателя, имеющего постоянный доход, пусть даже не очень большой. Он понимает, что так продолжаться не может и не должно, надо что-то предпринимать, нельзя надеяться только на зарплату, на государство, на фирму, в которой он работает, – ведь если ничего не менять, то ничего и не изменится.

Эта книга для тех, кто хочет перестать быть рабом работы, кто мечтает заняться любимым делом и одновременно обрести финансовую независимость, настоящую свободу. Я научу вас, как создать личный капитал, сохранить его и приумножить, чтобы гонка за деньгами перестала быть первым пунктом повестки дня, чтобы можно было по-настоящему жить, отдыхать, путешествовать, помогать другим – делать то, что душа захочет.

Перед началом чтения я предлагаю пройти небольшой тест на определение вашего сегодняшнего уровня финансовой свободы.

https://ru.surveymonkey.com/r/SBL8QVX

Часть I

Этот мир болен

Глава 1

Человек-белка

Вся жизнь в колесе

Скажите, чем наполнена ваша жизнь? Я не о глубоких смыслах – о земном. Как проходит ваш обычный день? Неделя? Месяц? Год? В ответ чаще всего слышу однотипные истории. Торопливые сборы на работу, которую не очень любишь. Нудная дорога на службу. Обилие нескончаемых дел во время рабочего дня, суета, за которой можно забыть о себе и обо всем на свете. Снова муторная дорога. Домой приходишь уже как выжатый лимон. Домашние дела, ужин, размышления о том, как решить очередные бытовые проблемы, где взять на это деньги, время и силы. Час-полтора серфинга в соцсетях, просмотр телепрограмм или любимого сериала перед сном, чтобы хоть чуть-чуть отвлечься, не думать о делах-проблемах, ведь с утра до вечера крутишься как белка в колесе.

Образ белки, бегущей в колесе без остановки и без смысла, подходит многим людям, перегруженным делами и утомленным их бесконечной монотонностью. Не все так живут, но большинство в нашей стране. Семья, дети, забота о родителях, машина в кредит, ипотека – список можно продолжать. У каждого свой набор обязательств, которые накладывают ограничения. Продвижение по карьерной лестнице и, как следствие, рост зарплаты радуют ненадолго: к новому доходу привыкаешь быстро, запросы увеличиваются, начинаешь тратить больше, чем раньше. Расходы растут, у многих растут и долги. Времени и денег катастрофически не хватает. С годами появляется страх – неужели так будет всегда? А если уволят, как расплачиваться с кредитами? А если компания обанкротится? А что я буду делать, когда пенсионный возраст подойдет? Надеяться на государственную пенсию, жить в нищете?

Если ваша история похожа на эту, то, к сожалению, вы – человек-белка. Можно бесконечно перебирать лапками, ничего не переменится, жизнь так и пройдет в бессмысленном кружении, и время только отнимет силы, добавит усталости и разочарования.

«А что делать? Почти все же так живут! – отвечают мне оппоненты. – Мало кому выпало счастье появиться на свет у очень обеспеченных родителей и с детства все иметь в избытке. Такие на Канарах да Мальдивах круглый год. А кому и вовсе повезло в цивильной богатой стране родиться. А нам крутиться надо, чтобы выжить!»

Но это заблуждение, уверяю вас! Обычному человеку в наших российских условиях вполне доступно обеспечить себе достойную жизнь – такую, чтобы быть уверенным в светлом завтра и послезавтра и не зависеть от внешних неблагоприятных факторов: прихотей работодателя, нежданных нововведений в законодательстве, кризисов.

Как перестать быть белкой и стать Человеком? Если кто-то сейчас подумал, что я призываю выпасть из круговерти жизни на диван, то он ошибается. Работать надо. Зарабатывать придется. Вопрос для многих – как сохранить и приумножить заработанное. Как выйти на хороший пассивный доход, обеспечить достойный уровень жизни, который позволит развязать себе руки, заниматься тем, что нравится, и чтобы при этом оставалось время на семью, отдых, увлечения и развлечения.

Именно о том, как выйти на такой уровень, не набив шишек и не наломав дров, моя книга. Но говорить мы будем не только о деньгах, ведь человек живет не ради их зарабатывания и инвестиций в собственный живот. А ради чего? В чем смысл всего этого процесса? Как в гонке за деньгами не потерять себя?

Сама сегодняшняя жизнь, внешние обстоятельства и стереотипы загоняют нас в это проклятое колесо. Если не осознать этого и не остановиться, то мы в нем неминуемо окажемся. Современные люди как завороженные идут на звук дудочки общества потребления. Погружаются все глубже и глубже, пока дверца клетки не захлопнется, и выбраться из нее с каждым днем будет все сложнее.

Один мой родственник из-за накопившихся кредитов и проблем на работе несколько месяцев не оплачивал коммунальные услуги. Когда мне пришлось подключиться к решению свалившихся на него неприятностей, он сказал с дрожью в голосе: «Никто меня не понимает, не входит в мое положение. Если бы вы знали, как мне тяжело, сколько у меня проблем!»

Человеку-белке кажется, что рядом с ним бегают подобные ему. Но это ему только кажется – он просто не замечает вокруг ничего другого. Сложно разглядеть настоящую жизнь, ведь колесо надо крутить с сумасшедшей скоростью, иначе не успеешь.

Человек-белка понимает свободу как обладание, использование максимума возможностей для развлечений и получения удовольствий. Марк Мэнсон, предприниматель и автор бестселлеров «Тонкое искусство пофигизма»[1] и «Все хреново», пишет о другой, реальной свободе человека: «Единственно истинная форма свободы… это свобода через самоограничение. Это не право выбирать в этой жизни все, что захочешь, а право выбирать то, от чего ты откажешься… Это единственно возможная свобода. Развлечения приходят и уходят. Удовольствие не задерживается надолго. Разнообразие утрачивает смысл. Но выбирать то, что вы готовы принести в жертву, от чего готовы отказаться, можно будет всегда. Парадоксальным образом, такое самоотречение – это единственное, что может расширить вашу свободу по жизни»[2].

Возможно, прежде чем отказываться от чего-то, надо это получить или попробовать, и многие из нас всего этого нахлебались досыта. Большинству сегодня понятно, что что-то не так, что дальше так жить неправильно. Но как правильно?

Статистика говорит, что желанный для современного россиянина трудовой путь – это офисная работа, лучше всего чиновником или в госкорпорации, а для некоторых особенно требовательных – в глобальной международной компании. Стабильная зарплата, движение по карьерной лестнице. По опросам Career.ru, 38 % молодых людей хотят работать в госорганах или госкомпаниях, 36 % – по найму в коммерческих фирмах. И в этом нет ничего плохого. Но, как правило, за такими планами прячется желание не брать на себя ответственность, отсидеться на хорошей зарплате, заняв теплое местечко. Если вы думаете, что так сможете добиться успеха, то глубоко ошибаетесь. Скорее всего, вы просто побежите по кругу и растратите попусту свою энергию, силы, жизнь.

Годы идут, накапливается профессиональный опыт, меняются должности и места работы, увеличивается зарплата. Но при этом симметрично растут и расходы, и у многих кроме погони за деньгами начинается еще и гонка за статусом: нужно соответствовать своим собственным или навязанным окружением представлениям о престиже (часто ошибочным), купить дорогое жилье и автомобиль, брендовую одежду, абонемент в лучший фитнес-клуб, тратить деньги на недешевые развлечения, отдыхать на модных курортах. Человек берет кредит, потом еще и еще, попадает в долговую кабалу – и начинается бег в колесе, без смысла, до самой пенсии. Фактически это рабство, не случайно слова «работа» и «раб» имеют общее происхождение.

Большинство не задумывается о том, что такая жизнь лишена смысла, живет ошибочными представлениями – как в притче о каменщике, строящем храм. Когда его спросили, что он делает, он ответил, что кладет кирпичи. Для него его труд – механическое выполнение функций. Он не думает о том, что строит храм, не осознает смысла своей деятельности, и так проходит у многих людей вся жизнь.

Когда я служил в армии, разговорился с сыном бухгалтера части, оканчивавшим школу. Спросил о его дальнейших планах и с удивлением услышал, что парень хочет стать прапорщиком, то есть человеком без образования, без перспективы роста, занимающимся только простыми делами. Я сказал ему: «Ты же видишь, что здесь дурдом! Никому ничего не нужно, никто ничего не делает. Какое-то прожигание жизни!» Его ответ меня шокировал: «А я и не хочу ничего делать. Зарплата неплохая, а делать ничего не надо».

Потратить как можно больше

Характерной чертой человека-белки является желание как можно больше потратить. Как только появляются свободные деньги, он сразу приобретает что-нибудь ненужное: еще одну безделушку – просто порадоваться, куртку из новой коллекции, чтобы выглядеть модно, еще одни джинсы, хотя ими и так завален гардероб. Удивительно, но, по опросам, самая желанная вещь для типичного представителя среднего класса – новая модель айфона, она покупается на последние деньги или в кредит.

Шопинг – главное развлечение большинства, а торговые центры – самые посещаемые места в стране. Люди напрягают последние силы, чтобы приобрести автомобиль определенной марки для поддержания статуса. Зачастую человек на дорогом автомобиле, щеголяющий в одежде мировых брендов, совсем небогат. Многие живут в съемном жилье, еле сводят концы с концами и, конечно, не думают о собственном будущем, крутясь в этом бесплодном колесе ежедневной суеты.

Мой знакомый – руководитель отдела в крупной компании. Ему 34 года. У него солидная зарплата и социальный пакет, он умен и уже многого добился в жизни как профессионал. Недавно он приобрел новый «Ягуар» в кредит и большую часть заработанного тратит на погашение долгов и процентов. Мы встретились в кафе, и я заметил, что он считает каждый рубль и выбирает кофе подешевле. Мужчина придавлен долговым прессом, и ему кажется, что это никогда не закончится. На вопрос, зачем он купил такой дорогой автомобиль, ответил, что нужно поддерживать статус. Его перестанут уважать коллеги, если его вещи не будут соответствовать определенному уровню, ему якобы необходимо подчеркивать, выставлять напоказ атрибуты своего успеха. Это заблуждение. Безусловно, встречают по одежке, но это только первое впечатление.

Быть или казаться?

Как известно, только 20 % информации при взаимодействии с другими воспринимается человеком через слова, фразы, а 80 % – через невербальные сигналы: взгляд, выражение лица, позу, интонации и тому подобные вещи. Это происходит неосознанно. Человек интуитивно чувствует сущность другого через косвенные признаки. Истинное содержание человека наиболее важно во взаимодействии и имеет определяющее значение, поэтому погоня за внешними признаками неэффективна. Надо заниматься внутренним содержанием, развивать свои человеческие качества, становиться, а не казаться.

Мой мудрый знакомый ездит на «Киа», хотя может позволить себе «Ягуар», и не один. Говорит, что его не будут уважать клиенты: они решат, что он их «обдирает», берет с них больше, чем нужно. А «Киа» – надежный автомобиль, идеально подходящий для его работы.

Ловушка среднего дохода

Эта ловушка подстерегает человека-белку, когда при достижении определенного дохода, положения он останавливается в своем росте и развитии. Вроде бы все есть и более-менее устраивает, причем заработок может быть разным – сто тысяч или миллион, у кого какие масштабы. Приходит успокоение. Человек думает, что уже сейчас все хорошо и дальше будет лучше или уж точно не хуже и будет это достигаться как бы само собой. Обучение не нужно. Чему учиться, ведь он уже многого достиг, свое отучился, кто еще может чему-то научить? В жизни ничего особенно не меняется, ухудшений не происходит, и это устраивает. Денег больше не становится, но это кажется не очень важным: на хорошую жизнь хватает. Ведь он не видит предпосылок к худшему, а о будущем особенно не думает. Как вообще можно все спрогнозировать? К тому же и так все хорошо. Карьерный рост тоже остановился, ведь «в этой компании дальше продвигаются только любимчики». А если бизнес собственный, то он завис на одном уровне – «кризис, в таких условиях ничего невозможно изменить, ресурсов не хватает для развития».

Как это происходит? Лень? Выгорание? Достижение потолка желаемого? Вот заработали вы миллион – и что дальше?

Мой успешный знакомый как-то сказал: «Когда я заработал первый миллион, подумал, что хватит на всю оставшуюся жизнь. Только потом понял, как быстро исчезают деньги. Сохранить их значительно сложнее, чем заработать».

Почти все деятельные люди в определенный момент попадают в эту ловушку, и не все из нее выбираются. Многие даже не осознают, что в нее попали.

Недавно я был на переговорах о покупке объекта недвижимости. Продавец – профессиональный риелтор. Мы разговорились на разные жизненные темы. Он пожаловался, что пришлось заниматься переводом этого помещения в нежилой фонд, и подробно рассказывал, насколько это было муторно. А мне было интересно, и невольно вырвалось: «Здорово ведь! Вы столько нового узнали!» В ответ он лишь ухмыльнулся: «Мне 50. Не хочу я уже ничему учиться, ничего нового мне не нужно».

Положение вещей его устраивает. Хоть чуть-чуть напрячься – это уже не для него. Уверен, раньше он не был таким, просто устал от бега в колесе. Его устраивает тот средний доход, который он получает, и он не хочет ничего менять. Имеет он на это право? Безусловно. Но что его ждет дальше?

Уверяю вас, ничего хорошего. Его доходы будут падать, количество клиентов – уменьшаться. Он не сможет поддерживать привычный уровень жизни, и придется либо сокращать свои расходы и жить все скромнее и скромнее, либо изменить свое поведение и выскочить из колеса. Осознать, в какой ловушке находишься, и опять начать шевелиться, только уже в правильном направлении.

Человеку-белке нельзя останавливаться, он вынужден бесконечно крутить колесо. Помните, в «Алисе в Зазеркалье» Льюиса Кэрролла? «Нужно бежать со всех ног, чтобы только оставаться на месте, а чтобы куда-то попасть, надо бежать как минимум вдвое быстрее».

Копить или не копить?

Образ аккуратного и благополучного европейского пенсионера знаком многим согражданам. «Как же так? – задаем мы себе вопрос. – Почему наши старики нищие и жалкие, а у них такие счастливые, да еще и в свое удовольствие путешествуют по миру?» Конечно, дело в нашем коммунистическом прошлом и жестком переходе от социализма к капитализму, но и не только в этом.

В советское время практически не было иных механизмов пенсионных накоплений, кроме государственного, но с падением СССР та система перестала работать. Государство обанкротилось, и пенсионные деньги сгорели в огне перестройки, но в то время никто и не задумывался о личной ответственности по отношению к своей пенсии, к своей старости. Все надежды были на государство, а оно подвело всех, обмануло.

Но сейчас-то мы знаем – нельзя надеяться в этом вопросе ни на кого, кроме себя. Однако большинство по-прежнему предпочитает позу страуса, словно не замечая этой проблемы, откладывая ее решение на потом. Здесь опять надежда на русский авось. Но потом, когда уже силы иссякнут, будет поздно создавать капитал, достойную пенсию. К тому же пенсионный возраст увеличивается, так что на финише сил точно будет немного.

Те же европейцы заботятся о своей пенсии на протяжении всей жизни. Как правило, это ежемесячные отчисления в частные пенсионные фонды. Постепенно, потихоньку формируется пенсионный капитал, на который они живут в старости. У нас такой механизм тоже существует, но имеет свои особенности. Об этом поговорим в отдельной главе.

Рабы денег

Существует распространенная иллюзия, что для обретения финансовой свободы нужны только деньги и чем их больше, тем больше свободы. Без денег добиться финансовой независимости невозможно. Но деньги и проблемы, с ними связанные, могут поработить человека, сковать его по рукам и ногам.

Большинству кажется, что самые счастливые и свободные люди входят в список Forbes. Но это не так. Ведь журнал оценивает только стоимость активов этих людей, без долгов и проблем, которых бывает значительно больше, чем денег.

Например, в кризис 2008 года долги многих миллионеров превышали стоимость всего, чем они владели. Как правило, большая часть их состояния – это акции возглавляемых ими компаний, но цена акций зависит от конъюнктуры рынка и многих других факторов. Владельцы акций получают кредиты под залог своих активов и при падении рынка оказываются должны больше, чем имеют. Кто-то смог успешно выбраться из этих проблем, а кто-то нет, но почти все они висели на волоске. Их финансовое состояние было критическим.

Возможно, самая нашумевшая трагедия – самоубийство Бориса Березовского, который потерял все свое огромное состояние и впал в глубокую депрессию. Он оказался должен более 300 млн фунтов стерлингов, лишился всей собственности и проектов, которые могли бы покрыть хотя бы часть его долгов. Его тело обнаружил утром у него дома в ванной охранник.

Состояние Владимира Кондрачука, совладельца «Транс Нафта», оценивалось в 2006 году в 1 млрд долларов. Среди клиентов его компании был «Газпром» и другие мегаигроки рынка. Кризис 2008 года сильно ударил по его бизнесу. Попытки решить проблемы продолжались два года, но ничего не помогало. В 2010 году он застрелился в своем офисе.

Игорь Лопатин не был миллиардером, он занимался импортом автомобилей в Россию. В предсмертной записке он просил прощения у жены и родителей за то, что «связался с большими деньгами». Он очень много задолжал и не видел способов расплатиться.

Я изучал французский язык во Франции. Был перерыв в занятиях. Из двора здания открывался вид на средиземноморский залив, на волнах покачивалась огромная яхта известного всему миру русского олигарха. Преподавательница-француженка вздохнула и произнесла, что очень хотела бы оказаться на его месте. Я чуть не поперхнулся. Я бы – ни за что! Женщина очень удивилась, но, когда мы стали обсуждать его проблемы, она со мной согласилась. Ведь эта яхта у него не для развлечений, а для заключения сделок, для приема нужных ему гостей, а не друзей. Безусловно, он может многое себе позволить, но его финансы всегда под угрозой, он очень сильно рискует и часто оказывается на краю пропасти. Он всегда в окружении охраны и под присмотром множества глаз. Прогуляться по берегу моря может лишь на территории своей виллы, сходить в театр – только в сопровождении вооруженных людей, погулять по городу – никогда. Такие люди платят слишком высокую цену за свое богатство: они жертвуют собственной свободой.

Большие деньги – большой вызов. Это проверка человека на зрелость, испытание медными трубами, ведь вместе с богатством сразу появляются и большие возможности, и новые знакомые, которые как чувствуют, что у вас завелись большие деньги. Так называемые «друзья» начинают заискивать, льстить, часто очень навязчиво. Многим людям с деньгами это нравится. Новое окружение «питается» от спонсора, получает взамен оплаченные счета и развлечения до тех пор, пока у него не кончатся деньги или не начнутся проблемы.

Легко понять, почему богатых нигде не любят. Не только из-за зависти, но и из-за их поведения. Ведь большинство людей с деньгами начинают себя слишком высоко ценить, зазнаваться, будто они лучше других, а все остальные должны их обслуживать.

Кроме того, своим поведением богатые люди себя зачастую дискредитируют. Бросающаяся в глаза роскошь, фонтаны шампанского, ночные клубы – почему-то именно так они показывают свой достаток и безумно этим всех раздражают.

Мой школьный приятель Андрей С. в середине 1990-х провернул первую сделку в своей жизни и получил за это несколько тысяч долларов – большие деньги, особенно в те времена и для молодого человека из небогатой советской семьи, который никогда в жизни не видел таких сумм. Он пропал на несколько дней. Друзья искали его, опасаясь за его жизнь. Вернулся домой он с пустыми карманами, сильным перегаром и набором визиток сомнительных увеселительных заведений.

– Ты что, сошел с ума?! – начали выговаривать ему друзья и родные.

– Я мечтал об этом всю жизнь, – услышали они в ответ.

К сожалению, это типичная история: богатый человек зачастую теряет нравственный облик и в нем начинают преобладать животные инстинкты. То ли он и раньше был таким, то ли деньги спровоцировали в нем рост этих сорняков. Наверное, вы знаете много подобных историй, желтая пресса их очень любит. Кто с кем и сколько выпил дорогого шампанского, кого кинул, сколько просадил в казино, кого и как избил. Что уж говорить, большие деньги помогают человеку деградировать, если он не может с ними справиться и не видит в них никакого особенного смысла, кроме получения удовольствий. Удивительным образом такой разухабистый стиль жизни, хотя и вызывает осуждение, привлекает большинство обывателей. Но богатство, деньги и нравственное падение – не одно и то же. В самих деньгах нет ничего ни плохого ни хорошего, важно только, как мы их зарабатываем, как к ним относимся и на что тратим. В отношении к деньгам проявляется истинная суть человека, и если не научиться обращаться с ними, то можно легко стать их рабом и навсегда остаться белкой, крутящей колесо.

Глава 2

Пассивные активы

Активы не всегда активы

Чтобы перестать быть человеком-белкой, выскочить из колеса, нужно не так много. В первую очередь – решимость идти по этому пути. Но для того, чтобы стать человеком свободным, осознанно относиться к жизни, недостаточно прекратить бег по кругу, нужно понимать, куда идти, куда направить свою освободившуюся энергию, и делать правильные шаги. Для этого необходимо усвоить важные уроки и применить их в жизни. И не нужно бояться потери существующего дохода: если соблюдать финансовые правила, то доход будет сохранен и приумножен.

Если просто выпасть из крутящегося колеса без цели и без смысла, то велик риск человеку-белке превратиться в человека-хомяка, толстого и ленивого, который просто не хочет бежать – ни в колесе, ни вне его. Если раньше были простые и понятные правила игры – крути, как сказали другие, то теперь нет. Нужно всё организовывать самому, брать ответственность на себя, а для этого понимать, что надо делать, что правильно, а что нет. Иначе велик соблазн не делать ничего, думая, что всё само собой решится. Многие после ошибок и неудач уже никуда не бегут, а просто плывут по течению, не прикладывая никаких усилий. Их путь печален, ни к чему хорошему он не приводит. Поэтому, вступая в новую жизнь, важно усвоить основные понятия и правила игры. Самый первый финансовый урок – понять, что такое активы и пассивы. Активы не всегда являются активами, а пассивы – всегда пассивы. Необходимо всю жизнь наращивать активы и избавляться от пассивов.

Обыватель покупает квартиру и радуется: думает, что приобрел актив. Машину – это ведь тоже актив. Дачу – тоже актив. У него складывается ощущение, что он становится богаче, его состояние растет, но это совсем не так.

На самом деле актив – это то, что приносит деньги, доход. Пассив – то, что забирает деньги, время, силы и не приносит дохода.

Виды активов

Не так много вещей могут стать активами. Перечислю основные их виды:

● Недвижимость. Вы можете покупать ее для сдачи в аренду и получать ежемесячный доход, и с годами ее стоимость растет (согласен, не всегда, но во многих случаях; здесь важно грамотно купить). Или вкладывать в объекты недвижимости для перепродажи по более высокой стоимости. Но помните, что недвижимость должна приносить доход, если просто стоит пустая – это потеря ваших денег.

● Ценные бумаги. Их великое множество, от самых консервативных вложений в казначейские бумаги стабильных государств до инвестиций в стартапы.

● Банковские депозиты. Ликвидный продукт, но доходность минимальна.

Многие владельцы бизнесов спросят: «А как же акции моей собственной компании? Это основной мой актив!» Но бизнес не является активом. Для поддержания его стоимости и доходности необходимо постоянно трудиться в поте лица, в противном случае от него ничего не останется.

То есть квартира, в которой вы живете, автомобиль, если вы его не сдаете в аренду, дача за городом или за границей – все это пассивы. Мне удивительно, что многие этого не знают, не понимают или не задумываются об этом. Даже обеспеченные люди, топ-менеджеры и предприниматели, часто неправильно трактуют понятия «активы» и «пассивы».

С подобными заблуждениями я сталкиваюсь постоянно: когда общаюсь с желающими вложить накопления в недвижимость или с топ-менеджерами, стоящими на карьерном перекрестке, когда провожу семинары среди руководителей компании – везде встречаю незнание или непонимание.

Эта тема всегда вызывает интерес. Все до одного соглашаются с этими определениями активов, но очень немногие начинают использовать знания на практике. Наверное, потому, что проще остаться в плену стереотипов и ничего не менять.

Что покупает знающий

Те же, кто правильно понимает смысл активов и пассивов, живут в соответствии с этим знанием, много сил и времени тратят на создание и приобретение активов, постоянно ищут активы, создают и совершенствуют. А остальные заняты приобретением пассивов и считают их активами.

Некоторое время назад я хотел купить перспективный актив – квартиру для сдачи в аренду. Задача была купить подешевле, чтобы получить больший доход от вложенных средств. Мне понравился один вариант. Я пообщался напрямую с хозяином и предложил сбавить цену. Он отказался. Квартира принадлежала ему уже много лет, а жил он с семьей в другом доме. Он не знал, что делать с этой недвижимостью, поэтому и выставил ее на продажу.

Через год мы случайно встретились с ним в компании общих друзей, узнали друг друга, и я спросил про его квартиру. Он немного сник и признался, что покупателя так и не нашел. А я за это время купил другую квартиру, отремонтировал ее и начал сдавать, чем расстроил его еще сильнее: ведь я приобрел актив, который уже приносит регулярный доход, а он владеет пассивом и несет постоянные расходы – разные платежи и кроме денег тратит еще время и силы. До сих пор он ее не отремонтировал и не продал, хотя я настоятельно рекомендовал это сделать, даже предлагал помочь. Но он так и не воспользовался открывшимися возможностями.

Советую всегда начинать с анализа ваших активов и пассивов. В большинстве случаев оказывается, что на руках одни пассивы, активов либо нет, либо совсем немного. Дальше надо включать фантазию и находить пути, как пассивы превратить в активы.

С большинством пассивов сделать ничего толкового невозможно. Тогда нужно избавляться от них, продавать по любой цене либо выбрасывать.

Недвижимость, не приносящую дохода, сдавайте в аренду. Если сдать невозможно, продавайте. Если вам кажется, что сегодняшняя рыночная цена очень мала, все равно продавайте! И вкладывайте деньги в актив, приносящий доход. Куда именно – об этом поговорим в следующей части.

Мне постоянно приходится сталкиваться с распространенным ошибочным мнением клиентов относительно их псевдоактивов. Типичный аргумент – «Я покупал значительно дороже», а при появлении предложения о покупке по более низкой цене: «Зачем мне сейчас продавать? Ведь каши не просит».

Как же не просит? А постоянные платежи за управление и электричество, налоги и другие расходы? Все это умножается на месяцы и годы простоя. Необходимо ведь еще учитывать и ваше время, и усилия на содержание и уход – это тоже дорогого стоит. А потерянный потенциальный доход с замороженной суммы, хотя она могла и должна была работать?

Недавно я сделал предложение о покупке квартиры за 60 млн рублей. В объявлении она была выставлена за 65 млн рублей. Переговоры были долгими и ничем не завершились. Я услышал те самые аргументы, попытался убедить продавца, но безрезультатно. Квартира продавалась уже два года. Риелтор сказала, что в самом начале было такое же предложение – 60 млн рублей, но хозяйка и тогда не согласилась.

Можно легко посчитать ее потери за это время. 50 000 рублей в месяц – коммунальные платежи (это хорошая и дорогая квартира в престижном доме), в год – 600 000 рублей, за два года – 1 200 000 рублей. Налоги за этот период – 90 000 рублей. Еще владелица заплатила за уборку и небольшой косметический ремонт – 210 000 рублей. Итого 1 500 000 рублей прямых потерь. Но и это немного по сравнению с недополученным доходом от замороженных средств. Только депозит в надежном банке принес бы за два года не меньше 6 млн рублей.

1 Мэнсон М. Тонкое искусство пофигизма: Парадоксальный способ жить счастливо. – М.: Альпина Паблишер, 2019.

2 Мэнсон М. Все хреново: Книга о надежде. – М.: Альпина Паблишер, 2019.

Скачать книгу